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Immobiliendarlehen vorzeitig reduzieren: Sondertilgung

Das wichtigste in Kürze:

  • Im Rahmen der Baufinanzierung ist es sinnvoll, Sondertilgungen zu vereinbaren.
  • Mit einer Sondertilgung zahlen Sie vorzeitig einen Teil des Immobiliendarlehens zurück und reduzieren die Finanzierungskosten.
  • Ohne vertragliche Vereinbarung des Sondertilgungsrechts erhebt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Einige Banken erhöhen bei Einräumung von Sondertilgungsrechten den Zinssatz

Was ist eine Sondertilgung?

Wenn Sie einen Kredit über eine hohe Summe abschließen, vereinbaren Sie eine fixe Zinsfestschreibung. Im Fall einer Baufinanzierung wählen Sie eine lange Festzinsphase. Die Höhe der regelmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen legen Sie im Darlehensvertrag fest. Sichern Sie sich im Vertrag eine Sondertilgung, ist zwischendurch die Einzahlung eines größeren Betrages möglich. Damit tilgen Sie einen Teil des Darlehens zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungsraten.

Welche Vorteile bietet die Sondertilgung?

Besonders interessant ist der Einsatz höherer Geldbeträge zur Tilgung in Tiefzinsphasen. Aufgrund der geringen zu erwartenden Rendite für Kapitalanlagen ist die vorzeitige teilweise Rückzahlung eines Darlehens meist rentabler.

Auch unabhängig von der aktuellen Kapitalmarktlage bietet die außerplanmäßige Tilgung folgende Vorteile:

  • Reduzierung der Restschuld
  • Beschleunigung der Rückzahlung
  • langfristige Minderung der Zinszahlungen
  • vorzeitige Darlehensrückzahlung

Während der vereinbarten Festzinsphase der Baufinanzierung verändert die Sondertilgung Ihre monatliche Rate nicht. Der Tilgungsanteil jeder Rate erhöht sich jedoch aufgrund der reduzierten Darlehenssumme. Dadurch benötigen Sie ein deutlich niedrigeres Anschlussdarlehen am Ende der Zinsfestschreibung. Sie profitieren entweder von geringeren Rückzahlungsraten oder von einer kürzeren Laufzeit der Anschlussfinanzierung . Vor allem vermeiden Sie mit der Sondertilgung das Risiko höherer Zins- und Tilgungsraten aufgrund gestiegener Zinssätze bis zur nächsten Finanzierungsstufe.

Die Tätigung einer Sondertilgung in einen allgemeinen Verbraucher- oder Finanzierungskredit verkürzt meist die Gesamtlaufzeit. Dadurch zahlen Sie das Darlehen schneller zurück und sind vorzeitig schuldenfrei.

Warum sollte ich eine vorzeitige Tilgung vertraglich vereinbaren?

Nach einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren nach Vollauszahlung dürfen Sie Ihre Baufinanzierung mit Sollzinsbindung jederzeit mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Das kann sich auszahlen, wenn die Anschlussfinanzierung einen günstigeren Zinssatz bietet. Besteht der Vertrag weniger als zehn Jahre, rechnen Sie mit spitzem Bleistift, ob die niedrigeren Zinsen einer Anschlussfinanzierung die Vorfälligkeitsentschädigung aufwiegen. Denn auf diesen Ausgleich für entgangene Zinsen hat die Bank Anspruch. Bei einem Darlehen aus einem Bausparvertrag sowie bei einer variablen Finanzierung dagegen ist die fristgerechte Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit möglich.

Erwarten Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Auszahlung eines Sparvertrags oder erhalten Sie plötzlich eine Erbschaft, lohnt sich der Einsatz des Geldes als Sondertilgung. Auf diese Weise reduzieren Sie Ihre langfristigen Zahlungsverpflichtungen. Enthält Ihr Darlehensvertrag keine Regelung zur vorzeitigen Tilgung von Teilbeträgen, muss die Bank Ihnen diese Möglichkeit nicht einräumen. Unter Umständen ist sie nur bei Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung dazu bereit. Diese verringert Ihren Vorteil durch die außerplanmäßige Tilgung oder hebt ihn vollständig auf.

Vereinbaren Sie im Darlehensvertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen, räumt die Bank Ihnen das Recht zur teilweisen Rückzahlung ohne zusätzliche Kosten ein. Einige Banken erheben in diesem Fall allerdings einen geringfügigen Zinsaufschlag. Es ist daher ratsam, neben den Zinssätzen die weiteren Vertragsbedingungen verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen. Die MLP Berater unterstützen Sie gerne beim Vergleich.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wie hoch ist sie?

Vorfälligkeitsentschädigungen fallen regelmäßig an, wenn Banken Darlehen zu einem festen Zinssatz vergeben. Für Banken ist es in diesen Fällen nicht immer vorteilhaft, wenn Kreditnehmer ihre Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Den vertraglich vereinbarten Zins gesteht Ihnen die Bank unabhängig von den allgemeinen Kapitalmarkt-Entwicklungen zu. Um das eigene Verlustrisiko zu reduzieren, refinanzieren Banken ihre vergebenen Kredite über die vereinbarte Darlehenslaufzeit. Sie verpflichten sich also selbst vertraglich gegenüber anderen Einrichtungen zu Rückzahlungen mit vergleichbaren Zinssätzen.

Zahlen Sie Ihr Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurück, legt das Kreditinstitut den Rückzahlungsbetrag zu einem dann aktuellen Zinssatz an. Dadurch entstehen der Bank in der Regel Refinanzierungs- und Margenschäden. Diese finanziellen Verluste geben Banken mit der Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Kunden weiter.

Schließen Sie Ihre Baufinanzierung zu einem variablen Zinssatz ab, tragen Sie das Risiko steigender Zinssätze. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Wichtig: Nach einer Laufzeit von zehn Jahren nach Vollauszahlung haben Sie das Recht, das Darlehen nach einer 6-monatigen Kündigungsfrist komplett ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen.

Wie oft kann ich vorzeitig tilgen und in welcher Höhe?

Die Häufigkeit möglicher Sondertilgungen hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Entsprechende Regelungen lauten beispielsweise:

  • eine Sondertilgung pro Jahr
  • zwei oder drei Sondertilgungen während der vereinbarten Laufzeit
  • eine Sondertilgung während der Festzinsphase
  • keine kostenfreie Sondertilgung

Im Idealfall räumt Ihnen die Bank eine jährliche Sondertilgung ohne zusätzliche Kosten ein. Für Sie bedeutet diese Vertragsklausel keine Verpflichtung zur Rückzahlung, sondern lediglich das Recht darauf. Erhebt die Bank für häufigere Sondertilgungen einen Zinsaufschlag, ist eine Abwägung ihrer Notwendigkeit ratsam. Ist für Sie nicht absehbar, dass Sie überhaupt außerplanmäßige Tilgungen vornehmen möchten, sollten Sie bei hohen Zinsaufschlägen darauf verzichten. Ihr MLP Berater führt auf Wunsch Vergleichsrechnungen für Sie durch.

In der Regel stimmen Kreditgeber einer jährlichen Sondertilgung bis zu einer Höhe von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme zu.

Wie funktioniert die Sondertilgung?

Einige Banken setzen für Sondertilgungen feste Termine an. Das gilt insbesondere bei der jährlichen Möglichkeit. In diesen Fällen zahlen Sie die außerplanmäßige Tilgung so ein, dass sie exakt zum vereinbarten Termin auf Ihrem Darlehenskonto eingeht. Geben Sie im Verwendungszweck die Nummer des Vertrags oder Ihre Kundennummer sowie den Hinweis auf die Sondertilgung an.

Im Fall einzelner Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit ist es ratsam, den Zahlungstermin vorab mit der Bank abzustimmen.

Sie haben Fragen zur Sondertilgung?

Dann vereinbaren Sie gleich einen Gesprächstermin mit einem MLP Berater.

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