Baufinanzierung

Sie haben sich entschieden, ein Haus zu bauen? Das passende Grundstück ist schon gefunden? Dann brauchen Sie jetzt eine solide Baufinanzierung.

Wenn der Traum vom eigenen Haus konkreter wird, ist es Zeit für einen Kassensturz .

1. Einnahmen: Dazu zählt Nettoeinkommen, Kindergeld und eventuelle Mieteinnahmen. Unregelmäßige Einnahmen wie Urlaubs-, Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen sollten Sie nicht mit einkalkulieren.
2. Ausgaben: Dazu zählen alle regelmäßigen Fixkosten. Unvorhersehbare Ausgaben für Reparaturen und Ersatz von Haushaltsgeräten oder ein neues Auto einplanen.

Ein krisensicheres Finanzierungskonzept für Ihre Immobilie berücksichtigt unerwartete finanzielle Engpässe durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung.

Damit das Traumhaus nicht jeden finanziellen Spielraum nimmt, sollten Sie die mögliche Kreditrate der Baufinanzierung konservativ berechnen. Faustregel: Höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens sollte insgesamt fürs Wohnen ausgegeben werden.

Beispielrechnung:

Als Anhaltspunkt eignet sich auch die aktuelle Kaltmiete. Wem zusätzlich noch ein monatliches Sparpotenzial bleibt, der kann das noch hinzurechnen:

Beispielrechnung:

Im Idealfall sollten Hausbauer 20 Prozent der Finanzierung aus eigenen Mitteln stemmen können, zusätzlich zu den Nebenkosten. Wichtig: Immer noch ausreichend Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben behalten.

Die maximale Kredithöhe hängt davon ab, in wie vielen Jahren Sie schuldenfrei sein möchten und wie viel Eigenkapital Sie einbringen. Viele Hausbauer planen, zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

Gängige Formel für die Berechnung der möglichen Kreditsumme bei einer Baufinanzierung:

Beispielrechnung (Annahmen):

Für das Bauvorhaben stünde also maximal 410.000 Euro (Kreditsumme von 342 T€ plus 68 T€ EK) zur Verfügung.

Die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

• Grundstück
• Baukosten (Architekt, Statiker, Baufirma oder Fertighausunternehmen)
• Gestaltung Außenanlage/Garten
• Erschließungskosten für Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon)
• Nebenkosten (z.B. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Versicherungen)
• Baustrom/Bauwasser

Häufig liegt zwischen Grundstückskauf und Baubeginn eine längere Zeit. Haben Sie ausreichend Eigenkapital, ist es sinnvoll, das Grundstück aus eigener Tasche zu bezahlen. Alternativ können Sie Grundstück und Neubau auch separat finanzieren.

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Hauptmerkmale sind eine konstante monatliche Kreditrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Tilgungssatz steigt mit der Zeit, dadurch sinkt der Zinsanteil. Vorteile: Gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg und eine sehr gute Planbarkeit für ihre Baufinanzierung.
• KfW-Darlehen: Die Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten besonders günstige Zinskonditionen für eine Finanzierung. Die Vergabe ist an Bedingungen geknüpft.
• Bausparvertrag: In der Ansparphase lässt sich Eigenkapital für ihre Immobilie aufbauen und die aktuell niedrigen Zinsen für eine spätere Baufinanzierung sichern. Auch eine Sofortfinanzierung ist möglich.
• Anschlussfinanzierung: Läuft die Frist der Zinsbindung nach 1H20, 15 oder 20 Jahren aus, ist es Zeit, sich um eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld zu kümmern. Das sollte rechtzeitig vor dem Zinsauslauf passieren.

Die Zinsen für Baukredite und Baufinanzierungen sind auf einem historischen Rekordtief. Daher sollten Sie eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren für die FInanzierung wählen.

• Eine hohe anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld schneller. Denn mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil der Rate, der Tilgungsanteil wächst. Tipp: Die aktuelle Niedrigzinsphase nutzen, um eine Tilgung von mindestens zwei Prozent anzusetzen.
• Sondertilgungen sinnvoll. Wer Bonuszahlungen oder eine Erbschaft erhält, kann mit einer Extra-Rückzahlung die Zinszahlungen senken und mehr tilgen.

Bevor die Bank einen Kredit für die geplante Finanzierung Ihrer Immobilie gewährt, müssen Bauherren einige Unterlagen einreichen, unter anderem:

• Lohn- und Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate in Kopie
• Einkommensteuerbescheide der vergangenen beiden Jahre
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital, beispielsweise Auszüge der Tages- bzw. Festgeldkonten
• Baupläne, Unterlagen Grundstück

Wenn Ihre Anfrage nach einer Baufinanzierung abgelehnt wurde, gibt es in der Regel zwei Gründe: Ihre Bonität oder das Alter. Faktoren, die die Bonität beeinflussen sind:

• Beschäftigungsverhältnis (angestellt, Beamter, selbstständig)
• Höhe des Einkommens
• Kreditsicherheiten
• SCHUFA-Score
• weitere Verbindlichkeiten

• Risikolebensversicherung: Ein Hausbau bedeutet eine enorme finanzielle Belastung. Um den oder die Hauptverdiener der Familie abzusichern, ist eine Risikolebensversicherung sinnvoll.
• Gebäudeversicherungen: Um das neue Heim vor Schäden durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm abzusichern, ist diese Versicherung unverzichtbar.
• Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung: Sie empfehlen sich für alle Hausbauer.