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Grundschuld als Grundpfandrecht: Kreditsicherheit für Immobilienfinanzierungen

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei der Finanzierung von Immobilien sichern sich Kreditgeber in der Regel durch eine Grundschuld ab.
  • Die Grundschuld stellt ein Grundpfandrecht an der Immobilie dar und wird im Grundbuch eingetragen.
  • Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um.

Was ist eine Grundschuld?

Mit dem Thema Grundschuld beschäftigen sich regelmäßig Käufer, die eine Immobilie finanzieren. Dabei handelt es sich um ein dingliches Recht an einem Grundstück, das näher im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Die Grundschuld dient als Absicherung langfristiger Kredite und räumt dem Gläubiger ein Pfandrecht an der Immobilie ein: Wenn der Darlehensnehmer die Kreditschuld nicht ordnungsgemäß zurückzahlt, darf die finanzierende Bank das Haus verwerten. Im Falle eines Zahlungsausfalls bietet die Grundschuld dem Kreditgeber damit die Möglichkeit, das Pfandrecht an der Immobilie zügig einzulösen. Beispielsweise kann die Bank den Weg der Zwangsversteigerung wählen und mit dem Erlös ihre Forderungen decken.

Eine Grundschuld ist nicht nur für den Gläubiger von Vorteil, sondern auch für Sie als Darlehensnehmer: Denn dank eingetragenem Grundpfandrecht kann die Bank ihr Ausfallrisiko begrenzen. Daher fallen die Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung vergleichsweise niedrig aus.

Was bedeutet die Zweckerklärung für Grundschulden?

Eine Zweckerklärung (auch Sicherheitsabrede und Sicherheitsvertrag) ist eine Vereinbarung zwischen dem Darlehensnehmer und der Bank. Darin steht geschrieben, auf welche Forderungen und Verbindlichkeiten sich die Grundschuld bezieht. Die Zweckerklärung verknüpft sozusagen die Grundschuld mit dem konkreten Immobiliendarlehen. Darüber hinaus ist es möglich, dass die Sicherheitsabrede weit gefasst ist und Ansprüche in der Zukunft umfasst.

Was ist an einer Grundschuld anders als an einer Hypothek?

Sowohl Grundschuld als auch Hypothek stellen ein Grundpfandrecht dar, das dem Kreditgeber als Absicherung dient. Eine Hypothek ist allerdings immer an ein bestimmtes Darlehen geknüpft und entspricht der Restschuld. Sobald die Immobilienfinanzierung vollständig abgezahlt ist, erlischt ebenso die Hypothek.

Die Grundschuld existiert dagegen unabhängig von einer zugrunde liegenden Forderung und bleibt in ihrer Höhe bestehen. Nach der vollständigen Tilgung des Darlehens wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um und lässt sich wieder verwenden. Daraus ergeben sich verschiedene Vorzüge, weshalb die Grundschuld in der Immobilienfinanzierung mittlerweile häufiger vorkommt als die Hypothek.

Wie läuft die Eintragung einer Grundschuld ab und was kostet das?

Die Eintragung einer Grundschuld ist in den meisten Fällen erforderlich, wenn Sie Ihre Immobilie mit einem Darlehen finanzieren. Für die Grundschuldbestellung ist der Notar zuständig, der den Grundstückskauf abwickelt. Dafür stellt Ihnen der Kreditgeber ein Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung, das Sie beim Notar beurkunden lassen. Mit der Urkunde und der von Ihnen unterzeichneten Belastungsvollmacht beantragt der Notar den Grundbucheintrag. Erst, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, zahlt Ihnen die Bank die Darlehenssumme aus. Dafür benötigt das Kreditinstitut wiederum die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktuellen Grundbuchauszug, der die neu eingetragene Grundschuld dokumentiert.

Die Kosten einer Grundschuldbestellung belaufen sich auf rund 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Hinzu kommen weitere Notar- und Grundbuchgebühren. Insgesamt ist mit circa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises an Kaufnebenkosten für die gesamte Kauf- und Vertragsabwicklung zu rechnen.

Bei einem Kauf einer Immobilie können für Notar- und Grundbuchkosten pauschal ca. 2 % des Kaufpreises (ca. 1,3 % für den Erwerb und ca. 0,7 % für die Finanzierung) angenommen werden.

Wie kann ich eine Grundschuld löschen lassen?

Sobald Sie Ihr Darlehen komplett getilgt haben, ist die Löschung der eingetragenen Grundschuld möglich. Dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung, die ein Notar beglaubigt. Mit diesem Dokument wird die Löschung aus dem Grundbuch vorgenommen.

Es entsteht Ihnen jedoch nicht immer ein unmittelbarer Nachteil, wenn Sie die Grundschuld bestehen lassen. Stattdessen können Sie Ihre Eigentümergrundschuld zum Beispiel dazu nutzen, um einen neuen Sanierungskredit für Ihre Immobilie zu sichern. Gleichermaßen ist es denkbar, die Immobilie mit Grundschuld zu verkaufen. Der Käufer kann die Grundschuld übernehmen und gegebenenfalls ein Darlehen mit dem eingetragenen Kreditinstitut abschließen.

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