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Hypothekenzinsen – wichtiges Kriterium der Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze:

  • Hypothekenzinsen stellen den Preis dar, den Sie für Ihre Baufinanzierung zahlen. Damit gehört der Zins zu den Finanzierungskosten.
  • Aktuell befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem niedrigen Niveau. Wie hoch die Zinsen für Ihre Finanzierung tatsächlich ausfallen, ist abhängig von verschiedenen Faktoren – wie beispielsweise Ihrer Bonität und dem verfügbaren Eigenkapital.
  • Beim Kreditvergleich ist die Zinshöhe zwar wichtig, aber nicht das alleinige Kriterium. Berücksichtigen Sie zusätzlich die Höhe der Tilgung, die Länge der Zinsbindung, die Restschuld und die Möglichkeit zur Sondertilgung.

Was sind Hypothekenzinsen?

Zinsen beschreiben allgemein das Entgelt, das Sie als Schuldner dem Gläubiger für das geliehene Kapital zahlen. Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung bei einer Bank in Anspruch nehmen, verlangt das Kreditinstitut dafür Hypothekenzinsen. Die Zinsen berechnen sich über den jeweiligen Zinssatz, der in Prozent angegeben ist.

Gut zu wissen: Für Hypothekenzinsen sind weitere Begriffe üblich: Bauzinsen, Baugeldzinsen und Immobilienzinsen. Insofern ist das Wort Hypothekenzinsen für die meisten Baufinanzierungen nicht mehr ganz zutreffend, aber noch umgangssprachlich gebräuchlich.

Wie hoch sind sie zurzeit?

Die aktuellen Hypothekenzinsen bewegen sich seit einiger Zeit um die Ein-Prozent-Marke. Damit sind Baufinanzierungen heute deutlich günstiger als noch vor zehn Jahren. Ob ein Zinsanstieg in naher Zukunft zu erwarten ist, bleibt angesichts der derzeitigen wirtschaftlichen Unsicherheiten abzuwarten.

Wichtig: Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie nicht auf weitere Zinstiefs spekulieren. Besser ist es, die Angebote der Banken zu vergleichen und auf eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung zu setzen.

Wie berechnen sich Hypothekenzinsen?

Die Höhe des Zinssatzes bemisst sich anhand einer Vielzahl an Faktoren, die in drei große Bereiche unterteilt sind:

  1. die aktuelle Lage an den Finanzmärkten
  2. die individuellen Details Ihrer Finanzierung
  3. Ihre persönlichen Umstände als Kreditnehmer

1. Finanzpolitisches Umfeld

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat tatsächlich nur einen geringen Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Eine größere Auswirkung haben die Preise für Pfandbriefe, die für die Refinanzierung eine Rolle spielen. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, deren Rendite aufgrund einer hohen Nachfrage am Kapitalmarkt derzeit sehr gering ausfällt. Aus diesem Grund bewegen sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau.

Gut zu wissen: Das Pfandbriefgesetz legt fest, dass die Beleihung einer Immobilie bis zu einer Grenze von 60 Prozent des Wertes möglich ist. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei günstigen Immobilienfinanzierungen stets nur bei 60 Prozent. Wenn die Bank darüber hinaus Geld vergibt, muss sie diesen Teil des Kredits durch andere Finanzinstrumente (wie beispielsweise Sparbriefe) absichern.

2. Details Ihrer Baufinanzierung

Verschiedene Faktoren wie die Dauer der Zinsbindung und Ihre Eigenkapitalquote wirken sich auf die Zinshöhe aus.

Dabei führen folgende Punkte zu höheren Hypothekenzinsen:

  • kein oder nur geringes Eigenkapital
  • lange Zinsbindung
  • niedrige Tilgung
  • kleiner Darlehensbetrag
  • Sondertilgungsrechte

3. Ihre Person als Darlehensnehmer

Die Bank prüft bei der Darlehensvergabe Ihre Bonität (Kreditwürdigkeit). Dieses Kriterium gibt Aufschluss darüber, inwiefern Sie in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen. Die Bonität resultiert aus verschiedenen Faktoren wie Ihrer Vermögens- und Einkommenssituation und Ihrem Zahlungsverhalten (das anhand einer SCHUFA-Auskunft erfragt wird). Außerdem vergeben Banken meistens günstigere Finanzierungen für Eigennutzer, die selbst im Haus wohnen.

Diese Faktoren machen Hypothekenzinsen tendenziell teurer:

  • schlechte Bonität
  • unsicheres Einkommen (beispielsweise befristeter Arbeitsvertrag)
  • Vermietung der Immobilie
  • Region mit hohen Immobilienpreisen

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Beim Vergleich von Finanzierungen ist es wichtig, zwischen Soll- und Effektivzins zu unterscheiden:

Sollzins / Nominalzins Effektivzins / effektiver Jahreszins
Entspricht den Zinsen, die Sie jährlich an die Bank zahlen Entspricht den jährlichen Gesamtkosten der Baufinanzierung
Enthält keine Nebenkosten (Nettozinssatz) Enthält neben den reinen Zinskosten (Sollzins) außerdem eventuelle Zusatzkosten

Der effektive Jahreszins ist für den Vergleich von Darlehensangeboten also aussagekräftiger, da er die tatsächlichen Kreditkosten abbildet. Im Zinssatz berücksichtigt sind alle weiteren Kosten wie beispielsweise Vermittlungsgebühren, der Tilgungssatz und die Dauer der Zinsbindung.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr, die Ihnen die Bank für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensteile berechnet. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlt das Kreditinstitut den gesamten Darlehensbetrag im Normalfall bereits kurz nach Abschluss des Vertrags an den Verkäufer aus. Beim Hausbau ist es dagegen üblich, dass Sie den Bauträger dem Baufortschritt entsprechend in Raten bezahlen. In diesem Fall entnehmen Sie den zugesicherten Darlehensbetrag portionsweise Stück für Stück. Durch die Bereitstellungszinsen kompensiert die Bank fehlende Zinseinnahmen, die aufgrund der schrittweisen Auszahlung entstehen.

Häufig ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit von rund sechs Monaten vereinbart. Während dieses Zeitraums verzichtet die Bank auf Bereitstellungszinsen, obwohl Sie das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen haben.

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