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Beleihungsauslauf: Beleihungswert Ihrer Immobilie bestimmen

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Beleihungsauslauf beschreibt, mit welchem Kreditbetrag Sie Ihre Immobilie im Verhältnis zum Beleihungswert finanzieren. Es handelt sich damit um eine Prozentzahl.
  • Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert des Objekts. Ausschlaggebend für die Berechnung ist daher nicht der tatsächliche Kaufpreis, sondern der von der Bank festgelegte Beleihungswert. Dieser liegt unter dem Verkaufspreis.
  • Mit einem höheren Beleihungsauslauf steigt das Finanzierungsrisiko für den Kreditgeber. Dies wirkt sich auf den Zinssatz aus.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung ermittelt die kreditgebende Bank den Beleihungsauslauf. Unter diesem Begriff ist das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert zu verstehen.

Der Beleihungswert entspricht dem zukünftig erzielbaren Kaufpreis einer Immobilie – der Wert stellt somit die Kreditsicherheit für die Bank dar. Für den Kreditgeber ist es relevant, welcher Verkaufspreis sich bei einer Versteigerung oder Veräußerung mit ziemlicher Sicherheit erzielen ließe. Aus diesem Grund stimmt der Beleihungswert meist nicht mit dem (von einem Sachverständigen berechneten) Verkehrswert überein.

Anhand des Beleihungswerts und dem Finanzierungsbedarf berechnet sich der Beleihungsauslauf. Diese Zahl dient dem Kreditinstitut dazu, das jeweilige Kreditrisiko der Finanzierung zu bestimmen.

Wie berechnet sich der Beleihungsauslauf?

Für die Berechnung ist folgende Formel heranzuziehen:

Beleihungsauslauf = Darlehenssumme / Beleihungswert (ca. 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises)

Mit einem einfachen Rechenbeispiel verdeutlichen wir Ihnen, welcher Beleihungsauslauf sich bei einer Finanzierung ergibt:

Kaufpreis der Immobilie: 450.000 Euro
Sicherheitsabschlag von 10 Prozent: 45.000 Euro
Beleihungswert: 405.000 Euro
Darlehenssumme: 280.000 Euro
Ermittlung des Beleihungsauslaufs
Darlehenssumme 280.000 Euro
÷
Beleihungswert 405.000 Euro
=
Beleihungsauslauf 69 Prozent

Welche Rolle spielt der Wert für die Finanzierung?

Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank ein größeres Risiko. Die beliehene Immobilie dient dem Kreditinstitut als Sicherheit. Wenn der Darlehensnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann, darf die Bank das Objekt verwerten und damit die Schulden tilgen. Lastet auf der Immobilie noch eine beträchtliche Kreditsumme, deckt der Verkaufserlös einer Zwangsversteigerung möglicherweise nicht die Schulden. Aus diesem Grund ist es für den Kreditgeber risikoreicher, wenn der Beleihungsauslauf nahe am Beleihungswert ist.

Für den Kreditnehmer macht sich dieses Risiko wiederum durch einen teureren Bauzins bemerkbar. Wenn Ihr Darlehen im Vergleich zum Beleihungswert hoch ausfällt, ist daher auch mit einem schlechteren Zinssatz zu rechnen. Der Beleihungswert hat damit – neben weiteren Kriterien – einen direkten Einfluss auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstigere Konditionen bietet Ihnen die Bank an. Ihr Eigenkapital ist damit ein wichtiger Faktor. Bei einer zu hohen Prozentzahl ist es außerdem möglich, dass Sie eine Absage auf Ihre Finanzierungsanfrage erhalten.

Gibt es festgelegte Beleihungsgrenzen?

Für Realkredite ist laut dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent festgelegt. Realkredite sind Finanzierungen, bei denen das Darlehen durch ein Grundpfandrecht abgesichert ist. Der Kredit ist damit erstrangig besichert – die Sicherheit ist im Grundbuch als Hypothek oder Grundschuld eingetragen. Die Grundschuld ist heute bei Immobilienfinanzierung die üblichere Form. Durch Realkreditsplitting ist es unter Umständen möglich, die maximale Beleihungsgrenze von 60 Prozent zu überschreiten.

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