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Wohnflächenberechnung – Wohnfläche von Balkon, Dachschrägen etc. korrekt nach WoFlV ermitteln

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Wohnflächenberechnung ist sowohl nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) als auch DIN-Norm 277 möglich.
  • Je nachdem, welche Berechnungsmethode Sie anwenden, können große Abweichungen entstehen.
  • Die WoFlV berücksichtigt beispielsweise Räume mit Dachschrägen nur teilweise, bei der DIN-Norm 277 nimmt die Raumhöhe keinen Einfluss.
  • Die Wohnflächenberechnung spielt unter anderem für den Verkauf, bei der Vermietung und für die Verteilung von Betriebskosten eine Rolle.

Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und oder selbst auf der Suche sind und in den Verkaufsanzeigen stöbern – die Wohnfläche rückt dabei häufig in den Mittelpunkt. Obwohl es sich um eines der wichtigsten Merkmale von Wohnungen und Häusern handelt, wirft dieser Begriff regelmäßig Fragen auf – denn: Wie viel Quadratmeter ein Objekt aufweist, hängt wesentlich von der verwendeten Berechnungsmethode ab. In Deutschland stehen dafür zwei unterschiedliche Verfahren zur Verfügung:

  • die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)
  • die DIN-Norm 277

Gut zu wissen: In Deutschland ist nur für öffentlich geförderte Wohnungen die Wohnflächenberechnung nach WoFIV vorgeschrieben. Bei der Berechnung der Wohnfläche frei finanzierter Wohnungen sind beide Methoden erlaubt.

Worin unterscheiden sich WoFlV und DIN-Norm 277?

Dachgeschosswohnungen mit Schrägen besitzen ihren ganz eigenen Charme. Wie groß die Wohnung ist, lässt sich nicht immer eindeutig beantworten. Auch die Größe von Objekten mit Balkonen und Terrassen ist häufig Diskussionsthema. Zur Klärung der Frage, welche Quadratmeterzahl tatsächlich stimmt, kommt die Berechnungsgrundlage ins Spiel.

Die Wohnraumberechnung ist eine komplexe Angelegenheit: Die Wohnflächenverordnung und die DIN-Norm 277 sehen teils sehr unterschiedliche Definitionen dafür vor, was zur Wohnfläche zählt. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick zu den Gemeinsamkeiten und Unterschieden:

Zusammenhang zwischen Grund- und Wohnfläche
Nach WoFlV
Grundfläche und Wohnfläche können voneinander abweichen.
Nach DIN-Norm 277
Grundfläche und Wohnfläche sind stets identisch.

Raumhöhe
Nach WoFlV
  • Bei einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern ist Grundfläche voll an die Wohnfläche anzurechnen.
  • Bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern ist die Grundfläche nur zur Hälfte anzurechnen.
Nach DIN-Norm 277
  • Die Raumhöhe findet keine Berücksichtigung.
  • Auch bei Dachschrägen gehören alle Grundflächen zur Wohnfläche.

Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder (und ähnliche Räume, die nach allen Seiten geschlossenen sind)
Nach WoFlV
Solche Räume sind nur zur Hälfte an die Wohnfläche anrechenbar.
Nach DIN-Norm 277
Die Räume zählen ohne Abzug zur Wohnfläche.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Nach WoFlV
Diese Flächen sind nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Nach DIN-Norm 277
Auch diese Bereiche einer Wohnung zählen voll als Wohnfläche.

Zubehörräume wie Keller, Waschküchen und Heizungsräume
Nach WoFlV
Die Grundfläche von Zubehörräumen außerhalb der Wohnung gehört nicht zur Wohnfläche.
Nach DIN-Norm 277
Die Nutzungsfläche einer Wohnung ist ebenfalls Teil der Wohnfläche. Darunter fallen beispielsweise Kellerräume.

Wie ist die Wohnflächenberechnung richtig anzuwenden?

Wenn Sie Zweifel an der angegebenen Wohnfläche haben, hilft nur eigenes Nachmessen. Verwenden Sie dazu statt Zollstock besser Lot und Laser, da die Maße sonst ungenau ausfallen können. Bei Uneinigkeiten über die Wohnfläche einer Wohnung kommt es mitunter zum Gerichtsstreit. Meist geht es darum, was angerechnet werden darf oder nicht. In der Regel beruft sich die Rechtsprechung auf die Wohnflächenverordnung. Im Kauf- oder Mietvertrag können die Vertragsparteien jedoch abweichende Regelungen festlegen. Beispielsweise ist dann ausdrücklich angegeben, dass die Wohnfläche nach DIN-Norm 277 berechnet wurde. Wenn solche Vereinbarungen fehlen, gilt im Zweifelsfall die WoFlV – bei der die Wohnfläche teils deutlich kleiner ausfällt als bei der Berechnung nach DIN-Norm 277.

Wofür ist die Wohnflächenberechnung von Bedeutung?

Die Ermittlung der Wohnfläche ist für viele verschiedene Situationen relevant, wie etwa in diesen Fällen:

  • beim Verkauf einer Immobilie
  • bei der Vermietung, um die Miethöhe anhand der Quadratmeterzahl zu berechnen
  • für die Verteilung der Nebenkosten nach der Wohnfläche der Mieteinheiten
  • beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung oder Hausratversicherung , da Prämie und Versicherungssumme auf der Wohnfläche beruhen

Warum ist die Wohnflächenberechnung wichtig?

Als Käufer einer Immobilie sind Sie darauf angewiesen, dass die Wohnflächenberechnung korrekt durchgeführt wurde – schließlich geht es meist um viel Geld. Macht der Verkäufer falsche Angaben – ob vorsätzlich oder aus Unkenntnis –, kann dies Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Im Mietrecht galt lange Zeit die 10-Prozent-Grenze: Für Betriebskostenabrechnungen war die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich, insofern diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abwich. 2015 entschied der BGH bereits, dass bei Mieterhöhungen stets die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend ist. Mit dem Urteil vom 30. Mai 2018 weitete der BGH diese Regelung auch auf Betriebskostenabrechnungen aus, was für Mieter vorteilhaft ist.

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