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Traumhaus oder Kostenfalle – wie finde ich die richtige Immobilie?

Ob zur Selbstnutzung oder als langfristiges Anlageobjekt: Viele Deutsche interessieren sich im derzeitigen Niedrigzinsumfeld verstärkt für Immobilien. Simone Jansen, zertifizierte Immobiliengutachterin bei TÜV SÜD ImmoWert, weiß, worauf Laien achten sollten, wenn sie sich eine Immobilie anschauen.

Traumhaus oder Kostenfalle (MLP)
Interview Simone Jansen

Frau Jansen, was sind die häufigsten Mängel, die Hauskäufer bei der Besichtigung einer Immobilie auf den ersten Blick leicht übersehen?

Leicht übersehen werden vor allem durch Feuchtigkeit verursachte Schäden, da sie sich zum Beispiel durch einen Anstrich oder neue Tapeten kurzfristig überdecken lassen. Feuchtigkeit ist die Hauptursache für Pilzbefall und daher problematisch. Außerdem übersehen Laien häufig mangelhafte Leitungen, die unter Putz liegen und Mängel am Schornstein, unter dem Bodenbelag oder am Dachstuhl. Schwer einschätzbar ist oft auch der energetische Zustand der Immobilie. Da die Sanierung unentdeckter Mängel im Nachhinein sehr teuer werden kann, ist es empfehlenswert, die Bausubstanz vor dem Kauf von einem Bau- oder Immobiliensachverständigen begutachten zu lassen. Er kann Auskunft zu möglichen Maßnahmen und den damit verbundenen Kosten geben.

Und was ist wichtig, wenn man sich im ersten Schritt für ein Grundstück interessiert?

Der Käufer sollte die geografische Lage und die Ortsmerkmale gründlich recherchieren. Wichtige Fragen sind:

  • Wie stimmig sind Nachbarschaft, Anbindung, Infrastruktur, Entwicklungsperspektiven im Ort sowie die Ausrichtung des Grundstücks? Und wie hoch sind Verkehrs- oder Fluglärm?
  • Sind die Baugrundverhältnisse eventuell aufgrund von Hanglage, Grundwasserstand oder besonderen topographischen Verhältnissen erschwert?
  • Liegt das Grundstück im Bereich eines durch Hochwasser gefährdeten Gebietes oder gibt es Hinweise auf Altlasten?
Ob und wie das Grundstück bebaut werden darf, ist im Bebauungsplan festgelegt, der beim zuständigen Bauamt einzusehen ist. Auch sollte der Interessent prüfen, ob im Grundbuch Rechte zugunsten Dritter oder auf dem Grundstück lastende Grundpfandrechte eingetragen sind, die den Grundstückwert negativ beeinflussen. Schließlich gilt es vor dem Zuschlag zu klären, ob durch Erschließung, Versorgungs-, Abwasser- und Kabelleitungen zusätzliche Kosten zum Grundstückspreis entstehen können.

Worauf ist beim Hausbau besonders zu achten? Für Laien sind Angaben von Bauträgern oder auch der Fortschritt eines Bauvorhabens oft nur schwer einzuschätzen…

Die Eignung des Bauträgers können Interessenten prüfen, indem sie zum Beispiel Referenzobjekte besichtigen und mit ehemaligen Bauherren des Bauträgers Kontakt aufnehmen. Ist die Entscheidung gefallen, sollte sich ein Jurist den Bauvertrag ansehen. Ebenso wichtig ist es, Baupläne und Baubeschreibung gründlich zu prüfen. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin müssen eindeutig festgelegt sein. Darüber hinaus ist eine Baubegleitung durch unabhängige Experten ratsam. Sie überwachen die Baufortschritte am Haus und überprüfen, ob Normen und Gesetze eingehalten werden. Etwaige Mängel erkennen sie dadurch sofort und können sie dem Bauträger anzeigen. Später sollten die Sachverständigen den Bauherren auch zur Bauabnahme begleiten.

Grundsätze der Finanzierung – für alle, die sich für eine Immobilie interessieren

Angebote gut vergleichen: Aus einem breiten Marktangebot die passende Finanzierung heraussuchen.

  • Eigenkapitalhöhe zur Finanzierung bewusst festlegen: Jeder Anbieter hat individuelle Zinsstufen – richtig berechnet, kann sich auch bereits ein geringerer Eigenkapitaleinsatz vorteilhaft auf die gesamte Finanzierung auswirken.
  • Nebenkosten nicht vergessen: Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 Prozent des Kaufpreises) und Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises) kommen stets auf den Immobilienpreis oben drauf.
  • Niedrigzinsniveau langfristig sichern: Im aktuell günstigen Zinsumfeld lohnt es sich, lange Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren zu vereinbaren.
  • Schulden schnell abbezahlen: Was der Darlehensnehmer bei der Eigenheimfinanzierung aktuell an Zinsen spart, kann er in höhere Tilgungsraten investieren. Die Kreditlaufzeit wird dadurch kürzer.
  • Flexibel bleiben: Jährliche Sondertilgungen, etwa bei einer Bonuszahlung oder ein Wechsel der Tilgungsraten sollten mit dem Kreditvertrag möglich sein.
  • Beratung nutzen: Die individuell passende Baufinanzierung auf die Beine zu stellen, ist nicht einfach – ein MLP Berater unterstützt gezielt und umfassend.