Die Zinsbindung des Immobilienkredits ist ausgelaufen und die Anschlussfinanzierung steht an. Ein richtiger Konditionenvergleich zahlt sich aus – und Details entscheiden. Und nicht nur die Konditionen, sondern auch die individuelle Kombination der Finanzierungsinstrumente kann für eine passende Anschlussfinanzierung wichtig sein.
Nicht nur bei der Immobilie, sondern auch bei der Immobilienfinanzierung kommt es auf die richtige Auswahl und Planung an. Dazu gehört die passende Darlehenswahl, um sich möglichst schnell zu entschulden. Das Gros der Bauherren hierzulande benötigt 20 Jahre und mehr, um das Darlehen abzulösen. Das sind im Schnitt zwei bis drei Finanzierungen. Das bedeutet zugleich, dass sich viele Eigenheimbesitzer bis zur Schuldenfreiheit mindestens einmal mit der geeigneten Anschlussfinanzierung auseinandersetzen müssen.
Wer jetzt umschulden muss, trifft angesichts des derzeitigen Zinsumfelds keine leichte Entscheidung. Die Konditionen sind gestiegen und die weitere Entwicklung ist schwer zu prognostizieren. Umso wichtiger ist es, darauf zu achten, ob die Finanzierung zum eigenen Finanzkonzept und den finanziellen Planungen passt. Sie sollten sehr genau darauf achten, welche Ratenhöhe Ihnen ausreichend Spielraum und Liquidität lässt und wie viel Sicherheit Sie benötigen.
Rund zwei Drittel aller Bankkunden vertrauen ihrer Hausbank auch die Anschlussfinanzierung an. Das Problem: Sie handeln oft, ohne Vergleichsangebote eingeholt zu haben. Damit verschenken sie unter Umständen viel Geld. Nur wenige Prozentpunkte Zinsunterschied bieten schon ein hohes Einsparpotenzial, wenn schon nicht gegenüber der vorigen Finanzierung, dann zumindest im Vergleich der Anbieter. Ein geringer Zinsvorteil reduziert die monatliche Belastung des Gesamtdarlehens bereits spürbar.
Ein Kreditnehmer hat 2016 für sein Eigenheim 172.000 Euro aufgenommen. Der Sollzins lag damals bei rund 1,8 Prozent, der Beleihungswert bei 60 Prozent. Demnächst läuft die erste Zinsbindung ab. Die Tilgung beträgt 2 Prozent. Für einen Restbetrag von 130.000 Euro braucht er nun eine Anschlussfinanzierung.
Er vergleicht zunächst das Angebot seiner Hausbank mit denen zweier Mitbewerber: Aufgrund des Zinsvorteils sinkt die monatliche Rate spürbar.
| Ausrichtung | Hausbank | Bank A | Bank B |
|---|---|---|---|
| Sollzins | 3,82 % | 3,57 % | 3,32 % |
| eff. Zins | 3,83 % | 3,58 % | 3,33 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Tilgung | 2 % | 2 % | 2 % |
| monatliche Rate | 631,58 Euro | 604,50 Euro | 577,42 Euro |
| Restschuld nach Zinsbindungsende | 98.380,65 Euro | 98.792,53 Euro | 99.197,39 Euro |
Tipp: Fließt der Zinsvorteil, dann bei gleich bleibender Darlehensrate, komplett in die Tilgung, reduziert sich die Restschuld noch schneller.
| Ausrichtung | Hausbank | Bank A | Bank B |
|---|---|---|---|
| Sollzins | 3,82 % | 3,57 % | 3,32 % |
| eff. Zins | 3,83 % | 3,58 % | 3,33 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Tilgung | 2 % | 2,25 % | 2,50 % |
| monatliche Rate | 631,58 Euro | 631,58 Euro | 631,58 Euro |
| Restschuld nach Zinsbindungsende | 98.380,65 Euro | 94.891,99 Euro | 91.497,89 Euro |
| Ersparnis durch Umschuldung | 3.488,66 Euro | 6.882,76 Euro |
Die bei einer Umschuldung anfallenden Kosten für die Grundschuldabtretung werden durch die Zinsersparnisse in jedem Fall kompensiert.
| Abtretung der Grundschuld in Höhe von 172.000 Euro | Gebühren |
|---|---|
| Summe Notargebühren | 242,67 Euro |
| Veränderung Grundbucheintrag | 204,00 Euro |
| Gesamtsumme | 446,67 Euro |
Quelle: MLP
Generell können Gebühren beim Umschulden entstehen, etwa wenn die Grundschuld, die das Darlehen der Bank absichert, auf die neue Bank umgeschrieben werden muss. Sowohl das Grundbuchamt als auch ein zu beteiligender Notar stellen daher Rechnungen. Diese Kosten sind aber überschaubar. So kostet etwa die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 172.000 Euro gerade einmal ca. 450 Euro. Ein Betrag, den bereits minimal niedrigere Zinsen sofort kompensieren . Grundsätzlich regeln die Kreditgeber die Darlehensablösung und die Sicherheitsübertragung im Treuhandverfahren untereinander.
Auch beim Umschulden gilt allerdings, dass nicht allein der Zins zählt. Die weiteren Bedingungen des Darlehens der neuen Bank müssen ebenfalls stimmen. Beispielsweise bietet die Möglichkeit einer Sondertilgung einen großen Vorteil, etwa bei einer anstehenden Erbschaft oder Bonuszahlung. Zu beachten ist, dass die Angebote am Markt stetig zunehmen, was die Auswahl erschwert.
„Unsere MLP Berater unterstützen dabei, die persönlich passende Lösung zu finden“, sagt Ibro Popaja . „Letztlich kommt es auf den Einzelfall an, welches Vorgehen richtig ist bei der Planung der Anschlussfinanzierung.“ Die Finanzierung muss zur individuellen Lebenssituation und -planung passen. Ob hier beispielsweise die Ergänzung durch einen Bausparvertrag oder ein Forward-Darlehen zur Sicherung eines bestimmten Zinsniveaus sinnvoll sind, muss man im Detail berechnen und betrachten. Ebenso, ob man – wenn die Zeit da ist – noch etwas abwarten und die Zinsentwicklung beobachten möchte. Nur eines sollte man so früh wie möglich tun: sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen und sich einen Überblick verschaffen.
