Lagerhalle, Bürogebäude oder Scheune, all diese Objekte haben eins gemeinsam: Sie können zu einem Wohnraum umgebaut werden – und der wird in Deutschland dringend benötigt. In Städten herrscht Wohnungsnot und auch außerhalb wird das Bauland knapp! Doch lohnen sich der hohe Aufwand und die Kosten für die Umbaumaßnahmen und was wird gefördert?
Wer aktuell auf Wohnungssuche geht, braucht viel Geduld und Geld. Wohnraum in Deutschland ist knapp – vor allem, wenn es bezahlbarer Wohnraum sein soll. Während sich in den Großstädten hunderte Interessierte zu den Besichtigungsterminen anmelden, warten Vermieter von Gewerbeimmobilien oft verzweifelt auf Bewerberbungen.
Viel zu wenig Wohnraum, immer mehr freistehende Gewerbeobjekte – vielen Eigentümern und Vermietern kommt der Gedanke, die Gewerbeimmobilie in Wohnraum umzuwandeln. Doch das gewerbliche Objekt umzubauen ist meist sehr zeit- und kostenaufwendig und lohnt sich nicht immer.
Vor allem die geringeren Mieteinnahmen von Wohnungen im Gegensatz zu den oftmals hohen Mietpreisen von Gewerbeobjekten sind dabei zu beachten. So liegt beispielsweise die Durchschnittsmiete für Wohnraum in Frankfurt am Main bei 21 Euro pro Quadratmeter, bei Gewerbeobjekten beträgt die Miete zwischen 30 und 40 Euro pro Quadratmeter.
Entscheidend für den Mietpreis ist in erster Linie die Lage des Objekts. So ist eine zentrale Lage mit hohem Passanten-Aufkommen perfekt für Gewerbeimmobilien, aber eine weniger attraktive Wohnlage. Erfahrene Fachkräfte aus den Branchen Bauingenieurwesen sowie Architektur können einen Kosten-Nutzen-Plan erstellen, um die Kosten für Umbau und Mieteinnahmen einzuschätzen.
Die Umwandlung von Gewerbe zu Wohnraum wird unter anderem von der KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert. Welche Förderung für Eigentümerinnen und Eigentümer infrage kommt, ist abhängig von Energiestandard der Immobilie – unterschieden wird in beheizten und unbeheizten Nicht-Wohnobjekten:
Für den Umbau von unbeheizten Immobilien wie Lagerhallen oder landwirtschaftliche Objekte (z. B. Stall oder Scheune) bietet die KfW mit dem Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – Wohngebäude, Kredit 261“einen attraktiven Förderkredit und einen Zuschuss „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – Wohngebäude, Zuschuss 461“ für Eigentümerinnen und Eigentümer an.
Die Förderung von Neubau setzt voraus, dass es sich bei dem Vorhaben um einen Umbau eines Nicht-Wohnobjektes zu einem Effizienzhaus handelt. Die Höhe der Förderung richtet sich nach dem Energiestandard der Immobilie und beträgt maximal 120.000 Euro oder 150.000 Euro in der EE/NH-Klasse (Programm 261). Der Zuschuss 461 bietet sich zu gleichen Konditionen als Alternative an.
Förderungen für den Umbau von Lagerhalle, Stall und Scheune zu Wohnraum:
Effizienzhaus 40 Plus:
maximal 37.500 Euro Förderung bei einer Kredithöhe von maximal 150.000 Euro (25 %)
Effizienzhaus 40:
maximal 24.000 Euro Förderung bei einer Kredithöhe von maximal 120.000 Euro (20 %)
Effizienzhaus 40 EE- oder NH-Klasse:
maximal 33.750 Euro Förderung bei einer Kredithöhe von maximal 150.000 Euro (22,5 %)
Effizienzhaus 55:
maximal 18.000 Euro Förderung bei einer Kredithöhe von maximal 120.000 Euro (15 %)
Effizienzhaus 55 EE- oder NH-Klasse:
maximal 26.500 Euro Förderung bei einer Kredithöhe von maximal 120.000 Euro (17,5 %)
Für beheizte Objekte wie Büroflächen und Gewerbeimmobilien gelten die gleichen Förderungen – allerdings wird die Sanierung der Objekte und nicht der Neubau gefördert. KfW und BAFA bieten Eigentümerinnen und Eigentümern insgesamt vier verschiedene Förderungen für Sanierungsmaßnahmen von beheizten Nicht-Wohnobjekten an:
Die Förderung für die Sanierung beträgt maximal 75.000 Euro (120.000 Euro für ein KfW-Effizienzhaus bzw. 150.00 Euro für ein Effizienzhaus EE-Klasse). Weiterhin sind Zuschüsse zwischen 20 bis 55 % für einzelne Sanierungsmaßnahmen möglich.
Gut zu wissen: Sofern die Sanierungsmaßnahmen barrierefrei sind, können Eigentümer die Förderung des KfW-Programms Altersgerecht Umbauen – 159 Kredit, Barrierereduzierung 455-B Zuschuss – beantragen.
Immobilienbesitzer, die ein Gewerbe zu Wohnraum umbauen wollen, sollten sich rechtlich beraten und absichern lassen.
Bei anderweitiger Nutzung einer Immobilie ist die Genehmigung des Baumamtes erforderlich, da die Anforderungen an Wohn- und Gewerbeobjekten unterschiedlich sind wie etwa beim Thema Brandschutz.
Weiterhin ist für den Umbau eine Baugenehmigung erforderlich, beispielsweise verschiedene Dokumente wie Lage- und Bauplan, welche je nach Bauvorhaben bei der zuständigen Behörde eingereicht werden müssen.
Ist die Erlaubnis für die Umbaumaßnahmen erteilt, sind die Fristen zu beachten. In einigen Städten gelten Baugenehmigung nur für einen bestimmten Zeitraum. Je nach Stadt und Behörde kann die Bearbeitung und Genehmigung des Antrags bis zu zehn Monate dauern.
Während der Immobilienmarkt für Gewerbe in der Krise steckt, wird bezahlbarer Wohnraum in Deutschland dringend gesucht: Die verschiedenen Förderprogramme der KfW und BAFA unterstützen Eigentümer beim Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien. Die Förderkredite und Zuschüsse unterscheiden sich in Neubau- und Sanierungsförderungen und sind abhängig vom Effizienzstandard der Immobilie.
