Wie finde ich meine Traumimmobilie?

Der Erwerb einer Immobilie zählt zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben. „Für viele Privatanleger ist es eine der größten Investitionen ihres Lebens. Eine gute Vorbereitung vor dem Kauf ist daher das A und O“, sagt Marc-Philipp Unger, Leiter Immobilienfinanzierung bei MLP. Dem Immobilienkauf sollte deshalb ein grundlegender Entscheidungsprozess vorausgehen, der sich an den persönlichen Vorlieben und Lebensumständen orientiert: Soll es lieber ein Haus im Grünen mit Garten oder eher eine Wohnung in Citylage sein? Wie wichtig ist eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, welche Infrastruktur wird benötigt? Gibt es Kindergärten, Schulen oder ärztliche Versorgung in der Nähe? Grundlegend ist auch die Entscheidung, ob gebaut oder ein bereits bestehendes Objekt gekauft werden soll.

Letzteres hängt von den eigenen Vorstellungen und finanziellen Mitteln ab. „Wer baut hat Gestaltungsfreiheit – je nach Finanzstärke“, erklärt Marc-Philipp Unger die Vorzüge des Hausbaus. Hier gilt es jedoch nicht nur über den Haustyp zu entscheiden (Fertighaus, Massivhaus etc), sondern auch Energiesparkonzepte zu berücksichtigen. Eine Möglichkeit ist es, die künftige Immobilie zusammen mit einem Architekten zu planen. Dieser unterstützt auch bei der Vergabe der Bauaufträge und überwacht später die Baustelle.

„Einen geeigneten Architekten zu finden, dessen Baustil den eigenen Vorstellungen entspricht und bei dem die persönliche Ebene stimmt, erfordert jedoch einen hohen Rechercheaufwand“, gibt der MLP Experte zu Bedenken. Ein weiterer Knackpunkt beim Hausbau: Oft wird er kostspieliger und langwieriger als gedacht. Das kann jedoch hohe Kosten nach sich ziehen, etwa wenn die Mietwohnung bereits gekündigt und Möbel zwischengelagert werden müssen. Verzögerungen in der Fertigstellung entstehen meist durch Zulieferer, Handwerker oder örtliche Behörden. Marc-Philipp Unger: „Bauherren sollten daher verbindliche Fertigstellungstermine in den Verträgen vereinbaren.“

Alternativ kommt der Kauf einer „schlüsselfertigen“ Immobilie von einem Bauträger in Frage. Doch auch hier müssen einige Kriterien beachtet werden. In der Regel lässt der Bauträger als Generalunternehmer die Immobilie von Subunternehmen bauen und verkauft dieses inklusive des Grundstücks. Der Bauherr ist jedoch nur dazu verpflichtet, die in der Baubeschreibung aufgeführten Leistungen und Materialien sowie Preise einzuhalten. „Um später böse Überraschungen und mögliche Nachfinanzierungen zu vermeiden, muss die Beschreibung daher unbedingt auf Vollständigkeit geprüft werden“, gibt Marc-Philipp Unger zu Bedenken. Zusätzlich sollte darauf geachtet werden, welche Leistungen in dem angebotenen Festpreis enthalten sind. Generell rät der MLP Experte bei Verträgen mit Bauträgern eine Abwicklung nach der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) anzustreben. Denn diese schützt den Käufer vor der unsachgemäßen Verwendung des Kapitals durch den Bauträger und vieles mehr.

Daneben sollte großes Augenmerk auf die Wahl des Standortes gelegt werden, denn er beeinflusst nicht nur die Lebensqualität, sondern auch den Preis des Objekts insgesamt. Qualitätskriterien sind Umfeld, Infrastruktur, Wohngegend, mögliche Bauauflagen, geplante Baumaßnahmen wie Autobahnen oder Bahnstrecken, Sonneneinstrahlung, Größe des Gartens etc. „Daher sollten künftige Immobilienbesitzer Grundstücke oder Bauobjekte am besten mehrfach zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen vergleichen, vor allem um Lärmbelästigung und Verkehrssituation auszuloten“, so der Experte.

Das gilt auch für den Erwerb einer bereits bestehenden Immobilie. „Am besten, so viele Objekte wie möglich besichtigen, denn nur so erhält man ein Gefühl dafür, welche Kriterien ausschlaggebend sind und welche Wünsche womöglich wieder über Bord geworfen werden müssen.“ Ist ein mögliches Wunschobjekt gefunden, sollte die Immobilie durch einen Gutachter bewertet werden. Einige Gutachter unterstützen darüber hinaus bei der Preisverhandlung und beim Notartermin.

Doch wie findet man überhaupt eine Immobilie? Die Suche ist meist aufwändiger und zeitraubender als gedacht. Ihr kommt aber eine hohe Bedeutung zu. „Erfahrungsgemäß vergehen drei bis sechs Monate, bis zur Entscheidung für eine bestimmte Immobilie“, sagt Marc-Philipp Unger. Wer die Zeit hat, kann den Immobilienmarkt in Zeitungen und Mitteilungsblättern der Stadt oder Gemeinde durchforsten. Eine schnellere und übersichtlicheren Überblick bieten jedoch Internetportale: Darüber kann die Suche auf bestimmte Immobilien eingeschränkt werden. Die Vorauswahl über Bilder erspart außerdem meist die Anfahrt zu einem Objekt. Eine weitere gute Möglichkeit, schnell an mögliche Adressen zu gelangen, ist die Suche über einen Makler. Ein Qualitätskriterium ist unter anderem die Mitgliedschaft in der Branchenvereinigung IVD. Gute Makler bieten neue Angebote nämlich zuerst ihren eingetragen Kunden an, bevor sie in der Zeitung oder auf den Internetseiten landen. Manchmal hilft sogar Mund-zu-Mund-Propaganda, etwa im Verein, im Sportstudio oder am Arbeitsplatz.

Bei der Preisverhandlung gilt: Wer sich im Vorfeld gut über die durchschnittlichen Preise für die jeweilige Lage bei ortsansässigen Maklern, Nachbarn oder Bauämtern informiert hat und Gutachten oder Exposes von Vergleichsobjekten besorgen konnte, kann mit stichhaltigen Argumenten verhandeln. Ansatzpunkte für die Verhandlung können etwa veraltete Badezimmer und Heizungen, Bleirohre, einfach verglaste Fenster, sichtbare Risse in den Außenwänden oder ein unausgebautes Dachgeschoss sein. „Käufer sollten gerade bei Objekten aus zweiter Hand immer einen unabhängigen und IHK-geprüften Sachverständigen zu Rate ziehen“, so Marc-Philipp Unger. Dessen Arbeit kostet zwar je nach Leistungsumfang bis zu rund 1.000 Euro extra – doch im Hinblick auf die Gesamtsumme kann sich diese Investition lohnen. Auch bei einem Bauträger, der bereits seit längerem versucht, ein Objekt zu verkaufen, stehen die Chancen gut. So ist mancher Bauträger sogar gewillt, eine hochwertigere Ausstattung ohne Aufpreis anzubieten oder die Notargebühren zu übernehmen, um das Geschäft endlich unter Dach und Fach zu bringen.