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Datum
10.10.2018

Investieren in Beton – darauf muss man achten

Immobilien stehen nach wie vor hoch im Kurs bei den Deutschen. Auch als Kapitalanlage rücken sie mehr und mehr in den Blick und können eine interessante Erweiterung der eigenen Aufstellung sein. Welche Fragen sich künftige Investoren stellen sollten.

Investieren in Beton – darauf muss man achten (Martin Barraud / GettyImages)

Bei vielen Deutschen steht das eigene Häuschen ganz oben auf der Wunschliste. In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien aber auch eine gute Möglichkeit, das private Vermögen zu diversifizieren. Fast 30 Prozent der Deutschen kaufen eine Immobilie für die Altersvorsorge bzw. den Vermögensaufbau, wie eine aktuelle Studie von UBS zeigt. Häuser und Wohnungen gelten schließlich nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen auch höhere Renditen als Sparbuch und Co. In guten Lagen profitieren die Inhaber von regelmäßig fließenden Mieteinkünften. Außerdem können Vermieter ihre sogenannten umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr sowie Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude auf ihre Mieter umlegen und darüber ihre Steuerlast senken. Vor dem Erwerb sollten daher ein paar wichtige Fragen geklärt werden. Professionelle Unterstützung kann dabei wertvoll sein – einerseits beim Sortieren der eigenen Wünsche, andererseits bei der Suche nach dem passenden Objekt.

Den Markt gut sondieren

Kernsanierte Altbauwohnung, zentral gelegenes Studentenapartment, praktische Pendlerwohnung, modernes Reihenhaus für eine Familie: Eine Vielzahl verschiedener Häuser und Wohnungen steht als Anlageobjekt zur Verfügung. Bei der Auswahl müssen die Käufer zunächst selbst klären, welche Pläne sie ganz grundsätzlich mit der Immobilie haben. Wollen sie sie dauerhaft vermieten oder vielleicht später selbst dort einziehen? Davon hängt auch ab, was und wo sie suchen sollten.

Steht die Vermietung im Mittelpunkt, ergeben sich unter anderem folgende Fragen:

  • Wie sind die Makro- und Mikrolage der Immobilie zu bewerten? Sie umfassen Faktoren wie Leerstandsquote, Wirtschaftsstandort bzw. Wirtschaftskraft, Wohnungsangebot, Infrastruktur, Wanderverhalten und Pendlerstatistik.
  • Wie ist das Entwicklungspotenzial der Immobilie auf lange Sicht?
  • Sind die Mieteinnahmen langfristig in prognostizierter Höhe erzielbar und ist damit die Mietrendite gesichert?

Ist eine spätere Eigennutzung geplant, sollte sich der Käufer zusätzlich folgende Fragen stellen:

  • In welcher Region oder Stadt möchte ich selbst später leben?
  • Welche Wohnbedürfnisse – Größe, Ausstattung, Komfort – werde ich später haben?
  • Ist das Objekt auch für Wohnen im Alter geeignet oder lässt es sich bei Bedarf altersgerecht umbauen?

Eine ganz wichtige Rolle spielen für beide Käufertypen die Lage und die Qualität der Immobilie. Davon hängt ab, ob sich ausreichend hohe Mieten, die für Rendite und Finanzierung wichtig sind, langfristig erzielen lassen. Das einzuschätzen fällt Laien aber oft schwer. Hierfür kooperiert MLP mit verschiedenen sorgfältig ausgewählten Immobilienanbietern in ganz Deutschland sowie mit großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche, die als Experten wertvolle Analysen zu Standort, Markt und Objekt abgeben.

Wer übernimmt die Verwaltung?

Auch das will überlegt sein: Wer Haus oder Wohnung vermietet, hat auf einmal viele zusätzliche Pflichten. Reparaturen sind erforderlich, die Nebenkostenabrechnung ist fällig, Mieter ziehen aus und neue müssen gesucht werden. Will und kann der Käufer diese Aufgaben selbst übernehmen oder möchte er eine externe Hausverwaltung beauftragen, die sich vor Ort um alles kümmert?

Bei der Entscheidung pro oder contra Dienstleister spielt unter anderem eine Rolle, wie weit man von der Immobilie entfernt wohnt, wieviel Interesse man selbst an Immobilienverwaltung hat und wieviel Freiraum der Terminkalender dafür hergibt. Wer sich schließlich für einen Verwalter entscheidet, muss in einem zweiten Schritt die Sachkunde der Kandidaten und deren Preise gut vergleichen. Oftmals muss sich der neue Eigentümer diese Fragen aber gar nicht stellen, etwa wenn über den Immobilienanbieter oder andere Eigentümer bereits ein Hausverwalter bestellt wurde.

Notwendige Versicherungen für Vermieter

In ihre Überlegungen einpreisen müssen Immobilieninteressenten schließlich den notwendigen Versicherungsschutz. Absolute Basis ist eine Wohngebäudeversicherung. Sie schützt die Immobilie selbst und ersetzt Schäden unter anderem nach einem Brand oder Sturm; gegen die Folgen extremer Wetterphänomene sichert die Elementarschadenversicherung ab. Befinden sich in einem Haus mehrere Wohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft über die geeignete Absicherung entscheiden.

Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften eignet sich zudem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie greift etwa, wenn sich bei Reparatur- oder Gartenarbeiten ein Hausbesucher oder Passant verletzt. Tipp: Hochwertige Privathaftpflichtversicherungen haben diesen Schutz bereits inbegriffen.

Empfehlenswert ist auch eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung und eine Lebensversicherung, die die Finanzierung mit absichert.