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Datum
22.10.2021

10 unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Vermieterinnen und Vermieter können nicht nur auf standardisierte Mietverträge zurückgreifen, sondern auch selbst das entsprechende Dokument aufsetzen. Jedoch ist nicht jede Formulierung zulässig. Erfahren Sie, welche Klauseln die Rechte von Mieterinnen und Mietern zu stark einschränken würden und daher in Mietverträgen ungültig sind.

Mietvertrag
(GettyImages/SusanneB)

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer als Vermieter selbst einen Mietvertrag aufsetzt, hat nur bestimmte Spielräume
  • In Bezug auf die Immobiliennutzung dürfen Haustiere und Musikinstrumente nicht generell verboten werden, auch Besuchs- und Rauchverbote sind meist unzulässig
  • Schönheitsreparaturen müssen durch Mieter weder zu einem regelmäßigen Termin noch mit bestimmten Mitteln durchgeführt werden
  • Gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen sind einzuhalten
  • Vermieter sollten auch auf genaue Angaben und eindeutige Formulierungen achten

Rechtsgültiger Mietvertrag im Überblick

Ein gültiger Mietvertrag orientiert sich an den gesetzlichen Vorgaben. Es gibt zwar gewisse Freiräume für Vermieterinnen und Vermieter, jedoch kann nicht jede Klausel beliebig hinzugefügt werden. Typische unwirksame Klauseln betreffen die Wohnungsnutzung, die Pflicht zur Beseitigung von Mängeln und die Fristen. Doch auch ungenaue Formulierungen sorgen dafür, dass so mancher Teil des Mietvertrags unzulässig wird.

Gut zu wissen: Wenn ein Teil des Vertrags ungültig ist, heißt das nicht automatisch, dass das gesamte Dokument seine Gültigkeit verliert. Dafür sorgt die sogenannte "salvatorische Klausel", die Vermieter daher unbedingt in den Vertrag aufnehmen sollten.

Unwirksame Klauseln zur Wohnungsnutzung

1. "Die Haltung von Haustieren ist untersagt"

Kleintiere wie zum Beispiel Fische, Hamster oder Kaninchen dürfen nicht grundsätzlich in Wohnungen verboten werden. Daher wäre der allgemeine Ausschluss sämtlicher Haustiere im Mietvertrag unzulässig und darf, wenn doch vorhanden, seitens des Mieters ignoriert werden.

2. "Musizieren ist untersagt"

Vermieterinnen und Vermieter dürfen das Musizieren nicht grundsätzlich verbieten. Vielmehr müssen sich Mieter an die entsprechenden Ruhezeiten – dazu kann auch eine Mittagsruhe in der Hausordnung gehören – halten.

3. "Besucher sind bis 21 Uhr erlaubt"

Jegliche Besuchsverbote – dazu zählt auch die zeitliche Einschränkung von Besuchen – sind in Mietverträgen ungültig. Die Vermieterin oder der Vermieter muss in der Wohnung daher jederzeit Gäste dulden. Ausnahmen bestehen, wenn durch unzumutbaren Lärm der Besucher die Ruhezeiten verletzt werden oder es sich um eine nicht genehmigte Untervermietung handelt.

4. "Rauchen ist verboten".

Zwar kann eine solche Klausel im Mietvertrag gültig sein – dies muss jedoch in Absprache mit dem Mieter erfolgen. Generell ist Rauchen in der Wohnung Teil des "vertragsmäßigen Gebrauchs der Immobilie". Durchaus erlaubt ist es dem Vermieter jedoch, Rauchen in den häuslichen Gemeinschaftsräumen (zum Beispiel in Fluren) zu verbieten.

Unwirksame Klauseln rund um Mängel im Objekt

5. "Die Wohnung wird gemietet wie gesehen – Beschwerden über Mängel sind ausgeschlossen"

Das Recht auf eine mängelfreie Wohnung besteht für jeden Mieter – unabhängig davon, ob bestehende Mängel bereits bei der ersten Besichtigung entdeckt wurden oder nicht. Eine solche Klausel ändert nichts daran.

6. "Schönheitsreparaturen müssen durch den Mieter mindestens alle drei Jahre erfolgen"

Auch diese Klausel kann von Mietern ignoriert werden, da kein festes Intervall für Schönheitsreparaturen festgelegt werden muss. Vielmehr sollten diese dann erfolgen, wenn ein Bedarf besteht.

Gut zu wissen: In manchen Fällen ist nicht einmal eine entsprechende Aufbereitung der Wohnung nötig, wenn das Mietverhältnis endet – eine Renovierung der Immobilie ist nur dann nötig, wenn der aktuelle Mieter ebenfalls in ein renoviertes Objekt einzog.

7. "Für Schönheitsreparaturen an den Wänden muss die Wandfarbe von XY genutzt werden"

Der Mietvertrag darf den Mieter nicht einschränken, wenn es um die Beseitigung von kleinen Mängeln geht. Dazu gehört sowohl, dass keine bestimmte Farbe genannt werden darf, als auch, dass keine speziellen Marken festgelegt werden.

Unwirksame Klauseln bezüglich der Fristen

8. "Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate"

Das Gesetz sieht vor, dass die Kündigungsfrist im Mietbereich drei Monate für Mieter beträgt. Der Vermieter kann diese Frist nicht nach Belieben anpassen.

9. "Die Kündigung seitens des Vermieters darf ohne Angabe von Gründen erfolgen"

Nur gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe – zum Beispiel der Eigenbedarf an der Immobilie – sind für Vermieter zulässig. Das kann auch eine solche Klausel nicht ändern.

10. Klauseln mit dem Zusatz "bei längerer Abwesenheit"

Bei solchen Angaben im Mietvertrag fehlt die genaue Definition über die "längere Abwesenheit" – je nach Interpretationssache könnte es sich um eine Woche, aber auch um einen Monat oder mehrere Monate handeln. Die Eindeutigkeit über diese Aussage fehlt, weshalb die entsprechende Klausel ungültig ist (wie auch immer sie letztlich genau lautet).

Fazit: Mietverträge genau prüfen

Mietverträge sollten grundsätzlich sorgfältig geprüft werden – am besten in Ruhe zu Hause. Wer auf unwirksame Klauseln stößt, sollte diese mit dem Vermieter besprechen. Im Zweifelsfall muss sich der Mieter aber nicht an die jeweiligen Angaben halten.

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