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Datum
15.08.2017

Auf's Haus gekommen

Immer mehr Menschen dürfen damit rechnen, eine Immobilie zu erben – einhergehend mit typischen Fragen. Was Erben wissen müssen: alles auf einen Blick.

Haus vererben_Figuren (iStock)

Nach Schätzungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung wechseln in der Bundesrepublik jährlich bis zu 300 Milliarden Euro durch Erbschaften und Schenkungen den Besitzer. Mindestens zu jeder zweiten Erbschaft zählt eine Immobilie. Grundsätzlich ist es eine feine Sache, ein Haus oder eine Wohnung zu erben. Stehen Immobilien doch schließlich vielfach für greifbaren Wert und Substanz. Doch bevor die Erben beispielweise einziehen oder das Grundstück mitsamt Objekt verkaufen können, müssen sie notwendigen Papierkram erledigen.

Spätestens am dritten Werktag nach dem Todesfall müssen die Erben beim Standesamt am Sterbeort eine Sterbeurkunde beantragen. Dafür brauchen sie den Totenschein und den Personalausweis sowie – je nach Familienstand des Verstorbenen – Geburtsurkunde, Heiratsurkunde, Scheidungsurteil oder Sterbeurkunde des bereits verstorbenen Ehepartners. Sinnvoll ist es, sich die Urkunde gleich in mehrfacher Ausfertigung ausstellen zu lassen. Denn die Erben müssen sie unter Umständen bei verschiedenen Ämtern und Unternehmen vorlegen.

Vorhandene Testamente oder Erbverträge müssen die Angehörigen beim Nachlassgericht – beim Amtsgericht am Wohnort des Verstorbenen – abgeben. Das Gericht setzt dann einen Termin zur Testamentseröffnung an.

Wer sich zweifelsfrei als Erbe einer Immobilie ausweisen möchte, braucht einen Erbschein. Diesen erteilt auf Antrag das Nachlassgericht. In Baden-Württemberg können das auch staatliche Notariate erledigen. Die Gebühren richten sich nach der Höhe des Nachlasses: Bei 200.000 Euro werden zum Beispiel 870 Euro fällig, bei 700.000 Euro sind es 2.510 Euro, bei einer Million 3.470 Euro.

Sind sich Erben nicht sicher, ob sie den Nachlass überhaupt antreten möchten, sollten sie eventuelle Rücktrittsmöglichkeiten prüfen. Ist die Immobilie etwa stark überschuldet oder sehr renovierungsbedürftig, ist es unter Umständen klüger das Erbe auszuschlagen. Dazu hat jeder sechs Wochen Zeit, nachdem er von der Erbschaft erfahren hat. Tipp: Ein Blick ins Grundbuch schafft Klarheit darüber, ob und wie sehr Haus oder Wohnung finanziell belastet sind.

Eine Alternative zu Erbausschlagung ist das sogenannte Nachlassinsolvenzverfahren, das die Erben ebenfalls beim Nachlassgericht beantragen können. Es kommt in Frage, wenn der Nachlass überschuldet ist oder zumindest eine Zahlungsunfähigkeit droht. Der Insolvenzverwalter verwertet dann den gesamten Nachlass, um die Schulden auszugleichen. Bleibt danach noch etwas übrig, wird es auf den/die Erben verteilt. Möglicherweise gehen die Nachkommen auf diesem Weg zwar leer aus, sie müssen aber auch nicht zusätzliche Schulden stemmen.

Die Erben von Haus oder Wohnung müssen das Grundbuch berichtigen lassen. Zuständig ist das Grundbuchamt, das in der Regel beim Amtsgericht zu finden ist. Zur Berichtigung brauchen die Erben den Erbschein.

Übersteigt der Wert der Immobilie den jeweiligen Erbschaftsteuerfreibetrag des Erben (bei Kindern 400.000 Euro, bei Lebenspartnern 500.000 Euro), fallen Steuern an. Die Bedachten müssen daher das für sie zuständige Finanzamt – in der Regel ist es das normale Wohnsitzfinanzamt – über die Erbschaft informieren. Drei Monate ab Kenntnis von der Erbschaft haben sie dazu Zeit.

Die Höhe der fälligen Steuer ermitteln die Beamten meist anhand vergleichbarer Immobilien aus der Gegend. Kommt den Erben der Wert zu hoch vor, können sie Einspruch gegen die Steuerfestsetzung einlegen und ein Gegengutachten bei einem vereidigten Gutachter bestellen. Richtwert für die Gutachtenkosten bei gängigem Einfamilienhaus: 1.500 bis 2.000 Euro. Diese Ausgaben lohnen sich, wenn daraufhin die Steuerlast entsprechend reduziert wird. MLP Berater unterstützen bei der Entscheidung und vermitteln auch an nötige Experten.

Gibt es mehrere Erben, treten sie gemeinsam den Nachlass an. Das bedeutet zugleich, dass sie gemeinsam Eigentümer des Hauses werden, aber auch ausstehende Kreditraten, Grundsteuer oder fällige Reparaturen gemeinsam tragen müssen. Will dagegen einer das Haus alleine bewohnen, muss er seine Miterben im Zweifel auszahlen. Auch dann können die MLP Berater bei den nächsten Schritten unterstützen und beispielsweise Sachverständige vermitteln, die den Wert der Anteile bestimmen.