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Verkehrswert von Immobilien – wichtig für Verkauf, Vermögensaufteilung und Finanzierung

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der sich für das Objekt am Markt voraussichtlich erzielen lässt.
  • Eine fundierte Verkehrswertermittlung nehmen erfahrene Gutachter vor.
  • Der tatsächliche Verkaufspreis kann durchaus über oder unter dem berechneten Verkehrswert liegen.
  • Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren beeinflusst, wie etwa der Lage, dem baulichen Zustand und der Ausstattung.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Es handelt sich folglich um den Wert, den Sie beim Immobilienverkauf am wahrscheinlichsten für Ihr Objekt erzielen können. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Wertermittlung unter rein objektiven Aspekten vorgenommen wird. Es spielt demnach keine Rolle, wie viel ein Käufer theoretisch bereit wäre, für das Objekt zu bezahlen.

Die Definition laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) legt fest, dass sich die Bewertung auf einen bestimmten Stichtag zu beziehen hat und ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr anzunehmen ist. Zudem sind die individuellen Merkmale der Immobilie sowie die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden hingegen ausdrücklich nicht herangezogen. Nicht zu verwechseln ist der Verkehrswert mit dem Einheitswert: Diesen Wert berechnet das Finanzamt für die Steuerfestsetzung (Grundsteuer).

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert drei verschiedene Wertermittlungsverfahren:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Sachwertwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren

Welche die richtige Methode für Ihre Immobilie ist, richtet sich unter anderem nach der Nutzung und der Art der Immobilie. Während bei Eigenheimen vorrangig der Sachwert und Vergleichswert ermittelt werden, ist bei vermieteten Objekten der Ertragswert relevant.

Wenn Sie ein Wertgutachten benötigen, wenden Sie sich an einen professionellen Immobiliengutachter oder Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Wo steht der Verkehrswert eines Hauses?

Der Verkehrswert einer Immobilie muss immer erst im Rahmen einer ausführlichen Immobilienbewertung ermittelt werden. Dafür gibt es kein öffentliches Verzeichnis, wie es bei Bodenrichtwerten der Fall ist. Da die Immobilienpreise in manchen Lagen gerade in den letzten Jahren schnell angestiegen sind, ist eine ältere Bewertung möglicherweise nicht mehr aktuell. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, ein Objekt dann bewerten zu lassen, wenn Sie eine verlässliche Auskunft zum derzeitigen Marktwert benötigen.

Wann wird der Verkehrswert ermittelt?

Immobiliengutachten sind in ganz unterschiedlichen Situationen hilfreich – etwa, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und nicht sicher sind, welcher Verkaufspreis angemessen ist. Verkehrswertgutachten dienen zudem als Beweis bei Vermögensauseinandersetzungen (Erbschaft und Scheidung) sowie bei steuerlichen Angelegenheiten. Der Verkehrswert ist außerdem bei der Finanzierung von Immobilien relevant, da sich daraus indirekt der Beleihungswert ergibt.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Keine Immobilie gleicht der anderen, deswegen fließt eine Vielzahl an Aspekten in die Immobilienbewertung ein. Die wichtigsten Faktoren von Häusern, Wohnungen und Gewerbeimmobilien sind:

  • Lage (Mikro- und Makrolage)
  • Größe des Grundstücks
  • Grundfläche und Zuschnitt des Gebäudes
  • energetische Qualität (siehe Energieausweis)
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Besonderheiten wie beispielsweise bei Denkmalimmobilien

Warum sind Verkehrswert und Kaufpreis nicht immer gleich?

Der Verkehrswert stellt einen objektiven Wert dar, den ein Gutachter auf Grundlage des baulichen Zustands und weiterer Faktoren ermittelt. Je nach Marktsituation kann es vorkommen, dass etwa wegen hoher Nachfrage und konkurrierender Käufer der Preis ansteigt. Umgekehrt ist es denkbar, dass sich Verkäufer und Interessent aufgrund von Mängeln am Gebäude auf einen niedrigeren Preis einigen. Der Verkehrswert ist daher nicht zwingend der Verkaufspreis. Wohl aber dient die Wertermittlung dazu, einen realistischen Kaufpreis aus dem berechneten Marktwert abzuleiten. Welchen Preis ein Eigentümer letztlich beim Immobilienkauf erzielt, bestimmen der Markt und das eigene Verhandlungsgeschick.

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