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Immobiliengutachten – Verkehrswert und baulichen Zustand durch Sachverständigen ermitteln lassen

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ein Immobiliengutachten wird meist von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einem Bausachverständigen erstellt.
  • Je nach Art des Gutachtens trifft das Dokument eine Aussage zum Verkehrswert oder zu baulichen Mängeln und Schäden.
  • Ein Gutachten dient verschiedenen Zwecken, etwa dem Hauskauf oder -verkauf sowie rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten.

Was ist ein Immobiliengutachten?

Um den Wert der eigenen Immobilie zu erfahren, ist in bestimmten Fällen die Expertise eines Gutachters nötig. Der Sachverständige stellt nach einer detaillierten Wertermittlung den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie fest und dokumentiert seine Ergebnisse in einem Gutachten – das nennt sich auch Verkehrswertgutachten oder Wertgutachten.

Wenn dagegen Bauschäden am Gebäude im Vordergrund stehen, untersucht der Sachverständige die Schadensursache, beschreibt Möglichkeiten der Schadensbeseitigung und listet die Kosten auf. Abhängig vom Zweck kann das Immobiliengutachten demzufolge sehr unterschiedlich aussehen.

Wann brauche ich eine professionelle Immobilienbewertung?

Es gibt viele gute Gründe, einen Sachverständigen (Gutachter) mit einer Immobilienbewertung zu beauftragen. Mit einem Immobiliengutachten haben Sie ein belastbares Dokument in Händen, das den Wert und Zustand Ihrer Immobilie schriftlich bestätigt. Meistens ergibt sich bei folgenden Situationen die Notwendigkeit für ein professionelles Gutachten des Sachverständigen:

  • Hauskauf und -verkauf (Entscheidungshilfe für Preisfeststellung und Verhandlungen)
  • Erbschaft (Aufteilung einer Immobilie unter mehreren Erben)
  • Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidung
  • Zwangsversteigerung
  • Schadensregulierung im Versicherungsfall
  • Widerspruch gegen Steuerfestsetzung durch Finanzamt (zum Beispiel bei Erbschaftsteuer)
  • Feststellung von Betriebsvermögen

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Vielfältig, wie die Anlässe einer Immobilienbewertung, sind auch die Anforderungen der Auftraggeber. Aus diesem Grund bieten Sachverständige verschiedene Arten von Gutachten an, die sich in ihrer inhaltlichen Ausrichtung und dem Umfang unterscheiden:

  • Wenn Sie kein formelles Gutachten benötigen, reicht häufig eine gutachterliche Stellungnahme aus. Das Kurzgutachten ist weniger aufwendig und daher eine günstige Möglichkeit, um den Immobilienwert zu bestimmen.
  • Mit einem „gerichtsfesten“ Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch) sind Sie auf der sicheren Seite, wenn es um gerichtliche Auseinandersetzungen geht.
  • Ein Bauschadengutachten oder Schimmelgutachten dient beispielsweise dazu, um Mängelansprüche gegenüber dem Bauunternehmen geltend zu machen.

Wer darf Immobiliengutachten erstellen?

Wie exakt eine Immobilienbewertung ist, hängt wesentlich von der Erfahrung und dem fachlichen Wissen des Gutachters ab. Prinzipiell kann jeder ein Gutachten erstellen, da nur gewisse Berufsbezeichnungen geschützt sind. Einen kompetenten Anbieter erkennen Sie anhand dieser Kriterien:

  • Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige verfügen über entsprechende Sachkenntnis und Qualifikationen, die sie zur Erstellung von unabhängigen Gerichtsgutachten sowie offiziell anerkannten Stellungnahmen befähigen.
  • Staatlich anerkannte Sachverständige sind ebenfalls öffentlich bestellt und vereidigt, sie unterliegen aber zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden.
  • Zertifizierte Sachverständige müssen für ihre Zertifizierung eine Prüfung ablegen und mehrere Jahre Berufserfahrung vorweisen.
  • Diplom-Sachverständige haben ihre Fachkunde ebenfalls durch eine Prüfung unter Beweis gestellt, die eine einschlägige, mehrjährige Berufstätigkeit voraussetzt.

Welche Unterlagen werden für das Gutachten benötigt?

Ein Sachverständiger begutachtet die Immobilie nicht nur vor Ort, sondern sichtet darüber hinaus eine Reihe an Unterlagen. Dazu gehören unter anderem folgende Dokumente:

  • Baupläne
  • Energieausweis
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Flurkarte
  • Baulastenverzeichnis
  • Baugenehmigung
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
  • bei Wohnungen: Aufteilungsplan und Sondernutzungsrechte

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Gutachten richten sich in erster Linie nach dem Arbeitsaufwand. Kurzgutachten kosten in der Regel unter 1.000 Euro. Für ein Vollgutachten bezahlen Sie rund 1.500 bis 3.000 Euro – bei höherwertigen Immobilien mit einem Verkehrswert von mehr als 1 Million Euro entsprechend mehr. Viele Anbieter berechnen ihre Gebühren auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Bei einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung entstehen Ihnen zwar keine Ausgaben, dafür sind solche Wertermittlungen aber meist ungenauer und werden nicht offiziell von Behörden anerkannt.

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