Immobilienfinanzierung

Sie haben die passende Immobilie gefunden? Oder möchten selbst bauen? Dann brauchen Sie eine solide Immobilienfinanzierung.

So unterschiedlich Immobilienwünsche auch sind, der Finanzierungsablauf einer Immobilie ist immer gleich - dabei hilft ein Finanzierungsplan:

In der Planungsphase einer Immobilienfinanzierung geht es um die Auswahl des richtigen Objektes und die Ermittlung des bestehenden Eigenkapitals.

• Verfügbares Eigenkapital prüfen
• Kaufpreis des Objektes prüfen (lassen)
• Lage des Objektes eingehend beurteilen
• Bei Bauträgern: Festpreis vereinbaren
• Bei Kapitalanlage: Steuerliche Fragen klären

Die Optimierungsphase für die Immobilienfinanzierung umfasst die Strukturierung des Eigenkapitals, die Feststellung des notwendigen Fremdkapitals und das Festlegen bestmöglicher Zinsbindung.

• Eigenkapitaleinsatz optimieren
• Angebote genau vergleichen
• Öffentliche Fördermittel einbeziehen
• Lange Laufzeiten wählen
• Flexibilität gewährleisten

In der Absicherungsphase schützen Sie Familie und Immobilie.

• Persönliche Risiken absichern
• Extreme Gefahren absichern (Naturereignisse)
• Anschlussfinanzierung beachten
• Rücklagen für größere Ausgaben bilden (z. B. Dachsanierung)
• Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Egal ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – bei der Finanzierung sollten Immobilienkäufer genau wissen, worauf es ankommt.

Bevor die Bank bei einer Immobilienfinanzierung einen Kredit gewährt, müssen Immobilienkäufer einige Unterlagen einreichen, unter anderem:

• Lohn- und Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate in Kopie
• Einkommensteuerbescheide der vergangenen beiden Jahre
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital, beispielsweise Auszüge der Tages- bzw. Festgeldkonten
• Objektunterlagen

Übrigens: Seit der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland prüfen Banken genauer, ob der Kreditnehmer das Darlehen in einem realistischen Zeitraum vollständig abzahlen kann.

Welche Konditionen ein Kreditnehmer für seine Immobilienfinanzierung angeboten bekommt, hängt von einigen Faktoren ab. Positiv bewerten Banken beispielsweise ein unbefristetes Angestelltenverhältnis oder Beamtenstatus, einen guten Schufa-Score oder auch wenn sich die Immobilie in guter Lage befindet. Kritische Faktoren sind ein befristeter Arbeitsvertrag, eine laufende Probezeit oder Selbstständigkeit.

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, sollte sich zunächst einen Überblick über die eigenen Finanzen verschaffen.

• Welche festen Einnahmen und Ausgaben habe ich?
• Wie viel Geld habe ich monatlich realistisch zur Verfügung, um einen Kredit abzubezahlen?

Daraus ergibt sich das passende Budget. Wichtig: Ein krisensicheres Finanzierungskonzept berücksichtigt unerwartete finanzielle Engpässe durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung.

Eine Immobilienfinanzierung ist zwar ohne Eigenkapital möglich, aber nicht empfehlenswert. Auch wenn die Zinsen derzeit extrem niedrig sind, sollten Sie mindestens 20 Prozent der Immobilienfinanzierung aus eigenen Mitteln aufbringen können, zusätzlich zu den Nebenkosten.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf einem historischen Rekordtief. Daher sollten Sie eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren wählen.

• Eine hohe anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld bei einer Immobilienfinanzierung schneller. Denn mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil der Rate, der Tilgungsanteil wächst. Tipp: Die aktuelle Niedrigzinsphase nutzen, um eine Tilgung von mindestens zwei Prozent anzusetzen.
• Sondertilgungen sinnvoll. Wer Bonuszahlungen oder eine Erbschaft erhält, kann mit einer Extra-Rückzahlung die Zinszahlungen senken und mehr tilgen.
• Zu jeder Immobilienfinanzierung erstellt die Bank einen Tilgungsplan. Darin lässt sich die Entwicklung von Tilgungs- und Zinsanteil sowie der Restschuld ablesen.

Von der Kreditanfrage bis zum unterschriebenen Kaufvertrag ist der Weg bis zur Immobilienfinanzierung lang. Der Antrag auf eine Immobilienfinanzierung geht schneller, wenn Sie alle notwendigen Unterlagen zügig bei der Bank einreichen.

Die Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau (Baufinanzierung) einer Immobilie anfallen, sollten Sie vorab genau kalkulieren. Sie betragen zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kommen so schnell 27.000 bis 45.000 Euro zusammen.

• Grunderwerbsteuer: Sie fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Wurde der Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt, verlangt dieser eine Provision. Üblich sind 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Je nach Bundesland trägt der Käufer entweder die gesamte Maklerprovision oder 50 Prozent.
• Neu ab 23.12.2020: "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern" Es gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision.
• In der Regeln teilen sich künftig Verkäufer und Käufer die Maklerprovision
• gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäuern (auch Doppelhaushälften) betreffen
• Käufer ist Verbraucher
• Maklervertrag bedarf der Textform
• Notar- und Grundbuchkosten: Der Kaufvertrag wird erst rechtskräftig, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Notarkosten sind in der Gebührenordnung festgelegt und liegen bei etwa 1 % des Kaufpreises. Zudem ist ein Eintrag im Grundbuch notwendig – dort ist immer vermerkt, wem die Immobilie bzw. das Grundstück gehört oder ob Grundschulden bzw. Hypotheken vorhanden sind.
• Bei einem Kauf einer Immobilie können für Notar- und Grundbuchkosten pauschal ca. 2 % des Kaufpreises (ca. 1,3 % für den Erwerb und ca. 0,7 % für die Finanzierung)

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen. Hauptmerkmale sind eine konstante monatliche Kreditrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Tilgungssatz steigt mit der Zeit, dadurch sinkt der Zinsanteil. Vorteile: Gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg und eine sehr gute Planbarkeit.
• KfW-Darlehen: Die Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten besonders günstige Zinskonditionen. Die Vergabe ist an Bedingungen geknüpft.
• Bausparvertrag: In der Ansparphase lässt sich Eigenkapital aufbauen und die aktuell niedrigen Zinsen für eine spätere Immobilienfinanzierung sichern. Auch eine Sofortfinanzierung ist möglich.
• Anschlussfinanzierung: Läuft die Zinsbindungsfrist nach zehn, 15 oder 20 Jahren aus, ist es Zeit, sich um eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld zu kümmern.

• Risikolebensversicherung: Sie sichert den Hauptverdiener der Familie ab.
• Gebäudeversicherungen: Sie schützt das neue Heim vor Schäden durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm. Wichtige Ergänzung: Elementarschadenversicherung gegen Starkregen und Hochwasser.