Immobilienfinanzierung

Sie haben die passende Immobilie gefunden? Oder möchten selbst bauen? Dann brauchen Sie einen soliden Kredit mit attraktiven Konditionen als Immobilienfinanzierung.

So unterschiedlich die Anforderungen an eine Immobilie auch sind, der Finanzierungsablauf für eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung ist immer gleich - dabei hilft ein Finanzierungsplan:

In der Planungsphase einer Immobilienfinanzierung geht es um die Auswahl der richtigen Immobilie und die Ermittlung des bestehenden Eigenkapitals, welches für die Finanzierung notwendig ist.

• Verfügbares Eigenkapital für die Immobilie prüfen
• Kaufpreis der Immobilie prüfen (lassen)
• Lage der Immobilie eingehend beurteilen
• Bei Bauträgern: Festpreis vereinbaren
• Bei einer Immobilie als Kapitalanlage: Steuerliche Fragen klären

Die Optimierungsphase für die Immobilienfinanzierung umfasst die Strukturierung des Eigenkapitals für die Finanzierung, die Feststellung des notwendigen Fremdkapitals und das Festlegen bestmöglicher Zinsbindung für Ihren Kredit.

• Eigenkapitaleinsatz für die Immobilienfinanzierung optimieren
• Angebote über andere Immobilien genau vergleichen und Übersicht verschaffen
• Öffentliche Fördermittel zur Finanzierung der Immobilie einbeziehen
• Lange Laufzeiten für die Immobilienfinanzierung oder die Baufinanzierung wählen
• Flexibilität bei der Finanzierung gewährleisten

In der Absicherungsphase schützen Sie Familie und Immobilie.

• Persönliche Risiken, die Ihre Immobilie gefährden absichern
• Extreme Gefahren absichern (Naturereignisse)
• Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung beachten
• Rücklagen für größere Ausgaben bilden (z.B. Dachsanierung)
• Sondertilgungsmöglichkeiten für den Kredit nutzen

Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – bei der Finanzierung und dem Kredit sollten Immobilienkäufer genau wissen, worauf es ankommt.

Bevor die Bank bei einer Immobilienfinanzierung einen Kredit gewährt, müssen Immobilienkäufer einige Unterlagen einreichen, unter anderem:

• Lohn- und Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate in Kopie
• Einkommensteuerbescheide der vergangenen beiden Jahre
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital, beispielsweise Auszüge der Tages- bzw. Festgeldkonten
• Objektunterlagen für welche die Finanzierung beantragt werden soll

Übrigens: Seit der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland prüfen Banken genauer, ob der Kreditnehmer das Darlehen in einem realistischen Zeitraum vollständig abzahlen kann. Daher ist eine genaue Übersicht über Ihr Vermögen für die Immobilienfinanzierung notwendig.

Welche Konditionen ein Kreditnehmer für seine Immobilienfinanzierung oder auch Baufinanzierung angeboten bekommt, hängt von einigen Faktoren ab. Positiv für einen Kredit bewerten Banken beispielsweise ein unbefristetes Angestelltenverhältnis oder Beamtenstatus, einen guten Schufa-Score oder auch wenn sich die Immobilie, für die der Kredit aufgenommen werden soll, in guter Lage befindet. Kritische Faktoren für einen Kredit sind ein befristeter Arbeitsvertrag, eine laufende Probezeit oder Selbstständigkeit. Diese können den Erhalt von einem Kredit für eine Immobilie erheblich erschweren.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, sollte sich zunächst eine Übersicht über die eigenen Finanzen verschaffen.

• Welche festen Einnahmen und Ausgaben habe ich?
• Wie viel Geld habe ich monatlich realistisch zur Verfügung, um einen Kredit abzubezahlen?

Daraus ergibt sich das passende Budget für den Kredit der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung. Wichtig: Ein krisensicheres Finanzierungskonzept Ihres Kredits berücksichtigt unerwartete finanzielle Engpässe durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung.

Eine Immobilienfinanzierung oder eine Baufinanzierung ist zwar ohne Eigenkapital möglich, aber nicht empfehlenswert. Auch wenn die Zinsen derzeit extrem niedrig sind, was die Aufnahme von einem Kredit attraktiv macht, sollten Sie mindestens 20 Prozent der Immobilienfinanzierung aus eigenen Mitteln aufbringen können, zusätzlich zu den Nebenkosten.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf einem historischen Rekordtief. Das macht einen langfristigen Kredit für die Immobilienfinanzierung besonders attraktiv. Daher sollten Sie eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren wählen.

• Eine hohe anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld bei einer Immobilienfinanzierung oder einer Baufinanzierung schneller. Denn mit jeder Zahlung sinkt der Anteil der Zinsen des Kredits, der Tilgungsanteil wächst. Tipp: Die aktuelle Niedrigzinsphase für den Kredit zur Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung nutzen, um eine Tilgung von mindestens zwei Prozent anzusetzen.
• Sondertilgungen des Kredits sind sinnvoll. Wer Bonuszahlungen oder eine Erbschaft erhält, kann mit einer Extra-Rückzahlung die Zinszahlungen von dem Kredit senken und mehr tilgen.
• Zu jeder Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung erstellt die Bank einen Tilgungsplan. Darin lässt sich die Entwicklung von Tilgungs- und Zinsanteil sowie der Restschuld des Kredits ablesen.

Von der Anfrage des Kredits bis zum unterschriebenen Kaufvertrag ist der Weg bis zur Immobilienfinanzierung lang. Der Antrag auf eine Immobilienfinanzierung oder Baufinnazierung geht schneller, wenn Sie alle notwendigen Unterlagen zügig bei der Bank einreichen.

Die Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau (Baufinanzierung) einer Immobilie anfallen, sollten Sie vorab genau kalkulieren. Sie betragen zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kommen so schnell 27.000 bis 45.000 Euro zusammen. Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung können umfassen:

• Grunderwerbsteuer: Sie fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Wurde der Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt, verlangt dieser eine Provision. Üblich sind 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Je nach Bundesland trägt der Käufer entweder die gesamte Maklerprovision oder 50 Prozent.
• Neu ab 23.12.2020: "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern". Es gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision.
• In der Regel teilen sich künftig Verkäufer und Käufer die Maklerprovision
• gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäuern (auch Doppelhaushälften) betreffen
• Käufer der Immobilie ist Verbraucher
• Maklervertrag bedarf der Textform
• Notar- und Grundbuchkosten: Der Kaufvertrag für die Immobilie wird erst rechtskräftig, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Notarkosten sind in der Gebührenordnung festgelegt und liegen bei etwa 1 % des Kaufpreises. Zudem ist ein Eintrag im Grundbuch notwendig – dort ist immer vermerkt, wem die Immobilie bzw. das Grundstück gehört oder ob Grundschulden bzw. Hypotheken vorhanden sind.
• Bei einem Kauf einer Immobilie können für Notar- und Grundbuchkosten pauschal ca. 2 % des Kaufpreises (ca. 1,3 % für den Erwerb und ca. 0,7 % für die Finanzierung) anfallen.

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen oder auch Baufinanzierungen. Hauptmerkmale sind eine konstante monatliche Kreditrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Der Tilgungssatz steigt mit der Zeit, dadurch sinkt der Anteil der Zinsen. Vorteile: Gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg und eine sehr gute Planbarkeit.
• KfW-Darlehen: Die Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten besonders günstige Konditionen der Zinsen für Ihren Kredit. Die Vergabe dieser Finanzierung ist an Bedingungen geknüpft.
• Bausparvertrag: In der Ansparphase lässt sich Eigenkapital für Ihre künftige Immobilie aufbauen und die aktuell niedrigen Zinsen für eine spätere Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung sichern. Auch eine Sofortfinanzierung ist möglich.
• Anschlussfinanzierung: Läuft die Zinsbindungsfrist von Ihrem Kredit nach zehn, 15 oder 20 Jahren aus, ist es Zeit, sich um eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld Ihrer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung zu kümmern.

• Risikolebensversicherung: Sie sichert den Hauptverdiener der Familie ab.
• Gebäudeversicherungen: Sie schützt das neue Heim vor Schäden durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm. Wichtige Ergänzung: Elementarschadenversicherung gegen Starkregen und Hochwasser.