Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt und wann nicht?

• Mieter sind laut § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dazu berechtigt, bei Mängeln am Mietobjekt eine Mietminderung vorzunehmen.
• Mietkürzungen sind nur gerechtfertigt, wenn die Nutzbarkeit des Objekts und die Wohnqualität durch den Mangel eingeschränkt sind.
• Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Minderungsquote, Dauer der Mängel und der von den Schäden betroffenen Wohnfläche.
• Mängel am Mietobjekt können nur geltend gemacht werden, wenn Mängel und Einschränkungen unverzüglich bei der vermietenden Person angezeigt wurden.

Mietminderungen durch Mieter sind laut § 536 BGB berechtigt, wenn ein Mietmangel vorliegt, der die Wohnqualität oder Nutzbarkeit beeinflusst. Dazu gehören Mängel im Mietobjekt, wie beispielsweise:

• undichtes Dach
• Befall von Schimmel
• nicht nutzbarer Balkon
• eindringende Feuchtigkeit
• eingeschränkte Nutzung oder Ausfall des Aufzugs
• nicht ausreichende oder nicht funktionierende Heizung
• weniger Quadratmeter als im Mietvertrag angegeben oder fehlende/defekte Geräte
• Lärmbelästigung durch Bauarbeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen

Befindet sich der Ist-Zustand Ihres Mietobjekts aufgrund von Mängeln nicht mehr im Mietvertrag genannten Soll-Zustand, haben Sie das Recht, die Miete bis auf einen angemessenen Betrag zu kürzen.

Bei unerheblichen Mängeln können Vermietende die Kürzung der Miete ablehnen. Nicht erhebliche Mängel decken das Mietrecht nicht, dazu gehören unter anderem:

• Heizungsausfall durch Stromstörungen/-schwankungen
• feine Risse in Zimmerdecken
• nicht vorhandener Anschluss für die Waschmaschine
• kurzzeitiger Befall von Ameisen im Mietobjekt
• defekte Glühbirne im Hausflur
• Lärmbelästigung durch teilweise auftretendes Hundegebell
• Lärmbelästigung durch übliches Verhalten von anderen Mietern und Nachbar wie Lärm durch Kinder, vereinzelte Feiern, handwerkliche Tätigkeiten
• Lärmbelästigung durch ortsübliche Umstände wie Verkehrs- und Fluglärm, Kinderlärm von Kitas und Schulen oder das Läuten der Kirchenglocken
• defektes Garagentor bei Mietgaragen
• Bagatellschäden, wenn diese laut Mietvertrag von Mietenden übernommen werden
• Schäden, für die die Mietpartei verantwortlich sind
• Schäden, für die Vermietende nicht verantwortlich sind
• Schäden, die Mieter bei Unterschrift des Mietvertrages bekannt waren

Für die hier genannten Mängeln sind Vermietende nicht verantwortlich, sodass die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Aber auch wenn Sie die Miete kürzen, ohne die vermietende Person vorher auf die Mängel oder die Mietminderung hinzuweisen oder das Schreiben für die Mietminderung Fehler aufweist, ist seitens der Vermietenden ein Widerspruch berechtigt.

Wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass Sie als mietende Person für Bagatellschäden (Kleinreparaturen) aufkommen, sind Sie nicht immer verpflichtet, diese aus eigener Tasche zu bezahlen. Es muss sich tatsächlich um Kleinstreparaturen handeln, deren Kosten nicht über 75 Euro liegen dürfen. Zudem muss ein jährlicher Höchstbetrag für Bagatellschäden vereinbart und im Mietvertrag festgehalten werden.

Auch wenn das BGB die Mietminderung regelt, gibt es kein Gesetz, das die Höhe einer Mietminderung angibt. Vielmehr richtet sich die Kürzung der Miete nach der Schwere der Beeinträchtigung durch die Mängel.

Hier gibt es mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH), in denen die Warmmiete als Grundlage für die Kürzung der Miete bestimmt wurde. Wie hoch die Mietminderung bei berechtigten Mietmängeln sein darf, ist in einigen Beispielen in der nachfolgenden Mietminderungsliste angegeben, die auf Urteilen des BGH beruht. Die nachfolgenden Beispiele dienen zur Orientierung und sind nicht allgemein verbindlich.

Bei der Berechnung der Mietminderung sind neben der Minderungsquote zudem die Dauer und die betroffene Wohnfläche des Mangels zu beachten.

Folgendes wird für dieses Beispiel angenommen: Ein kompletter Ausfall der Elektrizität (Stromausfall) von 5. bis 7. Januar in einer Mietwohnung mit einer Warmmiete von 1.000 Euro brutto.

1.000 Euro (Warmmiete) : 100 Prozent (Minderung) x 3 (Tage) / 31 (Tage) = 9,68 Euro

Die Miete darf so lange gekürzt werden, bis die angezeigten Mängel behoben wurden.

Bei einem Mietmangel in der Wohnung gilt: Mangel und Einschränkungen schnellstmöglich detailliert in schriftlicher Form beim Vermieter anzeigen, idealerweise mit beigefügten Fotos. Eine angemessene Frist, in der die Schäden behoben werden, gehört auch in die Mietminderungsankündigung – ab dann können Sie die Miete kürzen.

Eine nachträgliche Mietminderung ist nicht gerechtfertigt, da Mängel am Mietobjekt immer sofort bei Vermietenden zu melden sind. Unter Umständen und sofern exakt nachweisbar, ist eine nachträgliche Kürzung der Miete erlaubt, wenn sich aufgrund eines versteckten Mangels die Einschränkungen erst zu einem späteren Zeitpunkt bemerkbar gemacht haben.

Wollen Sie die Miete wegen Mängeln in der Wohnung kürzen, müssen Sie eine Beeinträchtigung durch die Mietmängel nachweisen können. Denken Sie daran, dass nicht alle Mängel im Verantwortungsbereich der vermietenden Person liegen und das Mietmängel unverzüglich den Vermietenden mitzuteilen sind. Vorher ist eine Mietminderung nicht rechtens. Im äußersten Fall kann es zu einer fristlosen Kündigung kommen, wenn Sie unrechtmäßig die Miete kürzen.

Wichtiger Hinweis: Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel zu Ihrer Information dient und keine Rechtsberatung darstellt und eine solche nicht ersetzt.