Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, benötigt Sicherheit. Nicht selten sagen Interessenten dem Hauskauf zunächst zu, springen dann aber plötzlich wieder ab. Auch Verkäuferinnen und Verkäufer entscheiden sich trotz Kaufzusage manchmal für einen anderen Kaufwilligen. Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist in Deutschland nicht verpflichtend, allerdings kann das Schriftstück beiden Seiten als Sicherheit für den Immobilienkauf dienen.
Grundsätzlich besteht in Deutschland keine Pflicht für einen Vorvertrag beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Dennoch kann das Schriftstück sinnvoll für Verkäufer und Käufer sein:
Sind Finanzierung für den Immobilienkauf oder Bauvorhaben noch nicht genehmigt, kommt es zu einer Verzögerung des Immobilienverkaufs. Mit dem Vorvertrag haben beide Parteien ein schriftliches Dokument für den Kauf und Verkauf des Objektes in der Hand.
Weitere Vorteile eines Vorvertrags beim Hauskauf sind unter anderem:
Sind Sie der Verkäufer der Immobilie, haben Sie mit dem Vorvertrag die Gewissheit für einen festen Käufer der Immobilie. Als Käufer sichert der Vorvertrag beim Hauskauf Ihnen die Reservierung der Immobilie zum vereinbarten Kaufpreis.
Weiterhin können in dem Dokument verschiedene Vereinbarungen wie Zahlungsoptionen oder die genauen Angaben zur Immobilie (zum Beispiel Wohnfläche, Grundstück oder eventuelle Stellplätze) schriftlich festgehalten werden.
Fakt ist: Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist kein Muss, aber das Dokument bietet Planungssicherheit für Käufer und Verkäufer.
Unstimmigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer beim späteren Aufsetzen des Kaufvertrags lassen sich mit einem Vorvertrag vermeiden. Sind alle wesentlichen und zuvor vereinbarten Bedingungen im Vorvertrag enthalten, haben beide Vertragsparteien die Sicherheit, dass der Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen wird.
Wichtige Vereinbarungen, die im Vorvertrag beim Hauskauf stehen sollten, sind vor allem:
Grundsätzlich gilt: Ein Vorvertrag ist bindend für beide Vertragsparteien. Mit dem Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer für den eigentlichen Kaufvertrag und somit für den Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie. Die mündliche Zusage ist keine Willenserklärung nach Lust und Laune und Sie sollten sich bei Unterzeichnung des Vertrags über die Konsequenzen bewusst sein.
Aber auch wenn Sie dem Kauf einer Immobilie zugesagt oder die Reservierung des Hauses bestätigt haben, können Sie unter Umständen vom Vertrag zurücktreten. Es kommt auf die Bedingungen im Vorvertrag an, die Käufer und Verkäufer vorab vereinbart haben. Grundsätzlich gilt also, dass eine Partei vom Vertrag zurücktreten kann, wenn die andere Partei eine wesentliche, im Vertrag festgelegte Klausel nicht erfüllt. Außerdem darf der Vertrag aufgehoben werden, wenn die Geschäftsgrundlage entfällt. Als Geschäftsgrundlage gelten Umstände, von denen die Beteiligten bei Vertragsschluss ausgegangen sind, aber nicht ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrags wurden.
Beachten Sie allerdings, dass es bei Rücktritt unter Umständen zu Schadensersatzforderungen oder Vertragsstrafen kommen kann, wenn Sie aus unwesentlichen Gründen vom Vorvertrag zurücktreten.
Es gibt aber auch Gründe, die einen Rücktritt vom Vorvertrag durchaus rechtfertigen. Dazu zählen zum Beispiel:
Manchmal kann es ratsam sein, diese oder andere wesentliche Gründe als Vereinbarung im Vorvertrag für den Rücktritt des Hauskaufs zu regeln. In diesen Fällen sind sie für alle Fälle abgesichert.
Doch Vorsicht: Auch wenn Käufer und Verkäufer bei Hauskauf einen Vorvertrag aufsetzen und unterzeichnen, bietet das Schriftstück keine ausreichende Rechtssicherheit. Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist nur bei notarieller Beurkundung rechtswirksam (§ 311b BGB).
Die Kosten für einen notariell beurkundeten Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie sind abhängig von verschiedenen Kriterien wie der Wert der Immobilie und die Gebühren für Notar und Gericht entsprechend dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetzes). Derzeit liegen die Notar- und Gerichtskosten für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro bei etwa 1.900 Euro zzgl. Umsatzsteuer.
Die anfallenden Notar- und Gerichtskosten trägt üblicherweise die Partei, die den Notar beauftragt hat. In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren – schließlich sichern beide Vertragsparteien den Hauskauf durch die notarielle Beurkundung des Vorvertrags ab.
Wichtig zu wissen: Wie lange ein Vorvertrag bei einem Hauskauf gültig ist, können Käufer und Verkäufer individuell vereinbaren. Es gibt keine feste Regelung für die Gültigkeit des Vertrags oder die Frist für den endgültigen Kaufabschluss. So kann beispielsweise ein Vorvertrag für drei Monate oder drei Jahre gültig sein.
Um beim Immobilienkauf auf Nummer sicher gehen zu können, ist ein Vorvertrag sinnvoll. Mit dem Vertrag haben Käufer eine Reservierungsbestätigung für das Objekt und Verkäufer die Gewissheit für einen festen Immobilienkäufer. Präzise Formulierungen sorgen dafür, dass potenzielle Missverständnisse vermieden und rechtliche Unsicherheiten minimiert werden. Es ist daher ratsam, die enthaltenen Klauseln in einem Vorvertrag gründlich durchzulesen und gegebenenfalls rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Auch wenn beide Parteien die Vereinbarungen in dem Schriftstück gemeinsam aufsetzen, ist nur ein notariell beurkundeter Vorvertrag rechtswirksam.
