Umbauten in der Mietwohnung: Was dürfen Mieter?

• Gestaltungsfreiheit: Möbel, Dekoration und Einrichtungsgegenstände können Mieter in der Mietwohnung frei platzieren.
• Faustregel: Für übliche Maßnahmen des Wohnens – etwa einzelne Regale, eine farbige Wand oder die eigene Einbauküche an vorhandenen Anschlüssen – ist meist keine Erlaubnis nötig.
• Genehmigung: Greifen Arbeiten in Böden, Leitungen, Sanitäranlagen, Elektrik oder die Bausubstanz ein, sollten Sie vorher eine schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen. Für bestimmte Maßnahmen – etwa zur Barrierefreiheit – können Mieter nach § 554 BGB die Erlaubnis verlangen.
• Rückbau: Beim Auszug kommt es auf die konkrete Veränderung an: Eigene Einbauten müssen häufig zurückgebaut werden, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Nach der Zusage für eine Mietwohnung ist die Freude groß: endlich die eigenen vier Wände! Genau genommen ist eine Mietwohnung jedoch fremdes Eigentum. Größere Umbauten und bauliche Veränderungen sind daher nicht so uneingeschränkt erlaubt wie in einer Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus.

Ihren persönlichen Stil dürfen Sie als Mieterin oder Mieter trotzdem ausleben. Zur individuellen Gestaltung gehören die freie Anordnung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen sowie Dekorationen nach Wunsch. Auch Streichen und Tapezieren gehören grundsätzlich zur Gestaltung während der Mietzeit. Nicht gemeint sind größere Arbeiten: Wände herausreißen oder den vorhandenen Boden ungefragt verändern dürfen Sie nicht.

Ob Sie für eine bauliche Veränderung in der Mietwohnung die Erlaubnis von Vermieterin oder Vermieter benötigen, hängt vor allem davon ab, wie stark der Eingriff ist und ob er sich später wieder beseitigen lässt.

Zulässig sind in der Regel Maßnahmen des gewöhnlichen Wohngebrauchs, die die Mietsache nicht wesentlich verändern oder beschädigen. Übliche Dübellöcher für Regale, Spiegel oder Badzubehör sind daher regelmäßig erlaubt. Wer jedoch ungewöhnlich viele Löcher bohrt oder Fliesen unnötig beschädigt, riskiert Schadensersatzansprüche.

Eine eigene Küche kann häufig eingebaut werden, wenn dafür keine Leitungen, Anschlüsse, Fliesen oder sonstige Teile der Mietsache verändert werden und keine Schäden entstehen. Bei festem Einbau, notwendigen Bohrungen, Änderungen an Anschlüssen oder dem Ausbau einer vorhandenen Vermieterküche sollten Sie vorher die Zustimmung des Vermieters einholen.

Den Austausch von sogenannten Sanitärobjekten – etwa Toilette, Waschbecken, Badewanne oder Armaturen – sollten Sie grundsätzlich vorab schriftlich mit dem Vermieter abstimmen. Solche Arbeiten können Leitungen, Abdichtungen und Fliesen betreffen; außerdem sollte geregelt werden, ob beim Auszug ein Rückbau verlangt wird.

Wichtig: Nicht jede rückbaubare Veränderung ist automatisch ohne Zustimmung erlaubt.Bei Eingriffen in Böden, Leitungen, Sanitäranlagen, Elektrik, Fliesen oder die Bausubstanz sowie bei Arbeiten, die Brandschutz, Statik oder Gemeinschaftsflächen betreffen, sprechen Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter vorab an.

Beim Boden kommt es auf die Ausführung an: Lose verlegte und ohne Schäden entfernbare Beläge – etwa ein nicht verklebter Teppich – können im Einzelfall ohne Zustimmung möglich sein. Bei empfindlichen Böden ist jedoch auch ein aufliegender Belag riskant, wenn Feuchtigkeit oder Verfärbungen drohen.

Wer den vorhandenen Boden verklebt, abschleift, durchbohrt oder anderweitig verändert, braucht in der Regel vorher die schriftliche Erlaubnis des Vermieters. Halten Sie dabei fest, wer die Kosten trägt, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und ob beim Auszug ein Rückbau erforderlich ist. Maßgeblich ist der bei der Wohnungsübergabe dokumentierte Zustand, etwa im Übergabeprotokoll.

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Nach § 554 BGB können Mieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Barrierefreiheit), dem Laden von Elektrofahrzeugen , dem Einbruchschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte wie Balkonkraftwerke dienen.

Der Anspruch besteht nicht, wenn die Maßnahme dem Vermieter auch nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Dabei zählt der Einzelfall – etwa die Frage, wie stark andere Mietparteien durch eine Rampe vor dem Haus beeinträchtigt würden. Zudem kann der Vermieter eine angemessene Sicherheitsleistung für den späteren Rückbau verlangen.

Eigene Einbauten und genehmigte Umbauten müssen Mieter beim Auszug häufig wieder entfernen, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Bei üblichen Gebrauchsspuren und kleineren, vertragsgemäßen Maßnahmen wie einzelnen Dübellöchern besteht dagegen nicht automatisch eine vollständige Wiederherstellungspflicht. Entscheidend sind die konkrete Maßnahme, der Mietvertrag und schriftliche Absprachen.

Bei Wandfarben gilt: Haben Sie eine neutral gestrichene Wohnung übernommen, kann bei Auszug ein Rückbau geschuldet sein, wenn Sie sie in einer ungewöhnlichen, für viele Mietinteressenten nicht akzeptablen Farbgestaltung zurückgeben. Der Bundesgerichtshof hat dies etwa für kräftige Rot-, Gelb- und Blautöne entschieden. Überlegen Sie daher vorab, welche Veränderungen sich für Sie wirklich lohnen.

Eine Ausnahme gilt, wenn die vermietende Partei ausdrücklich zustimmt, dass eine Veränderung bleiben darf. Vielleicht gefällt Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter die neue Wandgestaltung sogar besser? Fragen Sie im Zweifel nach – so ersparen Sie sich unter Umständen unnötige Arbeiten vor dem Auszug.

Mieter dürfen ihre Wohnung grundsätzlich individuell gestalten. Für übliche Maßnahmen des Wohnens – etwa Möbel, Dekoration, einzelne Regale oder eine farbige Wand – ist meist keine Erlaubnis nötig. Sobald Arbeiten in Böden, Leitungen, Sanitäranlagen, Elektrik oder die Bausubstanz eingreifen oder Schäden verursachen können, sollten Sie vorher eine schriftliche Zustimmung einholen.

Beim Auszug kommt es auf die konkrete Veränderung an: Eigene Einbauten müssen häufig zurückgebaut werden, auffällige Wandfarben können ebenfalls problematisch sein. Für Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Laden von Elektrofahrzeugen, zum Einbruchschutz und für Steckersolargeräte gibt § 554 BGB Mietern unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis.