Schönheitsreparaturen: Wer muss streichen?

Die ehemals weiß strahlenden Wände sind inzwischen eher grau, die Abdrücke von abgehängten Bilderrahmen und alte Dübellöcher sind deutlich erkennbar. Spätestens beim Auszug eines Mieters ist die Debatte vorprogrammiert, wer der Wohnung den alten Glanz verleiht. Laut Gesetz ist dies die Sache des Vermieters: Dort steht, dass der Vermieter seine Wohnung im vertragsgemäßen Zustand halten muss. Allerdings darf er diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dabei muss er aber wiederum bestimmte Regeln befolgen. Nicht jede Schönheitsreparaturklausel ist wirksam. Die Grenzen steckt der Bundesgerichtshof (BGH) regelmäßig mit seiner Rechtsprechung ab – erst kürzlich zu der Frage, wer streichen beziehungsweise zahlen muss, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist.

Insgesamt hat sich in den vergangenen Jahren abgezeichnet: Regelungen, die dem Mieter mehr Verpflichtungen auferlegen, als sie der Vermieter von Gesetzeswegen hätte, sind unwirksam. So sieht das konkret aus:

Regeln im Mietvertrag, nach denen der Mieter unabhängig von Wohndauer und Zustand der Wohnung stets bei Auszug streichen bzw. renovieren muss, sind nach Urteilen des BGH unwirksam. Denn sie benachteiligen den Mieter unangemessen.

Dennoch ist es in Formularmietverträgen gestattet, den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Jedoch müssen sich die Schönheitsreparaturen innerhalb der Grenzen des Renovierungsbedarfs halten. Ansonsten sind sie mit dem gesetzlichen Grundgedanken, dass der Vermieter während der Mietdauer die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat, unvereinbar. Andernfalls müsste der Mieter mehr als der Vermieter renovieren.

Generell können die Parteien konkrete zeitliche Abstände für Renovierungen festlegen. Folgende Intervalle sind häufig in Formularmietverträgen vorzufinden:

• Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre
• Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
• andere Nebenräume alle sieben Jahre

Aber: Bürdet die Klausel dem Mieter die Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung auf, ist die Klausel unwirksam, sodass der Vermieter die Renovierung nicht fordern darf. Es bleibt bei der gesetzlichen Regelung. Der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts.

Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche alle drei Jahre zu streichen.“ Gibt es daneben Zusätze wie „immer“ oder „stets“, kann der Mieter die Renovierung grundsätzlich verweigern. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter die Klausel durch Formulierungen wie „in der Regel“, „grundsätzlich“, „im Allgemeinen“ an den tatsächlichen Renovierungsbedarf anpasst. Dies ist grundsätzlich zulässig.

Eine Klausel, die den Mieter in diesen Fällen zum Renovieren bei Einzug verpflichtet, ist grundsätzlich unwirksam. Etwas Anderes kann gelten, wenn der Mieter eine angemessene Gegenleistung dafür erhält, dass er renoviert. Der BGH hat nun aber zugleich entschieden, dass der Mieter trotz Unwirksamkeit der Klausel bei wesentlicher Verschlechterung des Zustands der Mietsache zwar von dem Vermieter Schönheitsreparaturen fordern darf, nicht aber auch, dass der Vermieter komplett auf eigene Kosten renoviert. Die Parteien müssen die Ausgaben unter sich aufteilen.

Eine Klausel, wonach der Mieter die Wohnung beim Auszug „fachmännisch renoviert“ übergeben muss, ist unzulässig. Der Mieter kann also grundsätzlich selbst zu Rolle und Farbtopf greifen. Er muss sich aber dennoch Mühe geben. Das Ergebnis muss durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. Wenn nicht, kann der Vermieter später einen Fachmann einschalten – unter Umständen auf Kosten des Mieters.