Grundstücksbewertung: Wie berechnet sich der Bodenwert?

Der Grundstückswert nennt sich auch Bodenwert. Er gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück auf dem Markt wert ist und spiegelt den Verkehrswert wider. Steht ein Haus oder andere Gebäude auf dem Grundstück, bleiben diese bei der Berechnung des Bodenwerts in der Regel außen vor.

Zwei Verfahren eignen sich dafür, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen:

1. das Vergleichswertverfahren

2. die Berechnung mithilfe der Bodenrichtwerte

Standardmäßig kommt bei der Grundstücksbewertung das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. So sieht es die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) im Baugesetzbuch vor. Diese Methode liefert präzise Ergebnisse. Sie beruft sich auf Preise, die der Verkauf ähnlicher Flächen in derselben Stadt oder einer vergleichbaren Region ergeben hat. Zudem fließen weitere Merkmale des Grundstücks in die Berechnung ein, wie beispielsweise die Lage und der Bebauungsplan.

Einfacher, aber ungenauer ist die Berechnung des Grundstückswerts anhand der Bodenrichtwerte. Diese Methode kommt erst zum Einsatz, wenn Vergleichswerte fehlen oder Eigentümer eine grobe Einschätzung des Grundstückspreises brauchen. Es gilt die Faustformel:

Bodenrichtwert × Grundstücksgröße = Grundstückswert

Die Realität bildet der ermittelte Grundstückswert allerdings nicht ab. Es gilt: Die individuellen Merkmale und Beschaffenheit des Grundstücks steigern oder senken den Wert.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

In Deutschland ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden oder Regionen die Bodenrichtwerte. Alle zwei Jahre geben sie auf der Basis sämtlicher notariell beurkundeter Grundstücksverkäufe neue Bodenrichtwertkarten heraus. Anhand dieser Bodenrichtwertkarten lassen sich die jeweiligen Quadratmeterpreise in den unterschiedlichen Gebieten und Vierteln einer Stadt oder Gemeinde ablesen. Die Bodenrichtwerte fließen auch in die Immobilienbewertung ein.

Wo gibt es Bodenrichtwertkarten?

Jeder hat die Möglichkeit, die Bodenrichtwertkarten seiner Stadt oder Gemeinde bei den Gutachterausschüssen kostenlos einzusehen. Auskunft geben Rathausmitarbeiter. Viele Kommunen veröffentlichen die Karten auch im Internet.

Wie viel ein Grundstück wert ist und welchen Preis es bei einem Verkauf erzielt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dabei handelt es sich unter anderem um folgende Aspekte:

• Art der Nutzung: Hohe Preise am Markt erzielen baureife Grundstücke, auf denen Wohnhäuser erlaubt sind. Steht nicht fest, ob die Fläche zu Bauland wird oder sie einer landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten ist, senkt das den Wert.
• Lage: Der Wert eines Grundstücks hängt von seiner Lage ab. Zum einen spielt es eine Rolle, in welcher Stadt oder Region sich die Fläche befindet (Makrolage). Zum anderen zählen Standortfaktoren im näheren Umfeld wie Lärm, die Entfernung zum Supermarkt oder die ärztliche Versorgung (Mikrolage).
• Ausrichtung und Schnitt: Ist das Grundstück ungünstig geschnitten oder bekommt es wenig Licht, senkt das den Wert. Eine starke Hanglage bringt ebenfalls Nachteile.
• Erschließung: Wenn auf dem Grundstück Anschlüsse für Strom und Wasser liegen und es eine eigene Zufahrt hat, wirkt sich das positiv aus. Stehen noch Erschließungen oder Straßenbauarbeiten an, kann das teuer werden.
• Altlasten und Bodenbeschaffenheit: Bauschutt oder Gifte im Boden wirken sich ungünstig aus. Felsiger oder lockerer Boden zieht beim Bau Mehrkosten nach sich und senkt den Wert des Grundstücks. Ist noch ein Hausabriss nötig, reduziert sich der Wert des Grundstücks um die Abrisskosten.
• Bebauungsplan: Ein großes Baufenster, ein hoher Anteil an überbaubarer Fläche und die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus zu errichten, machen ein Grundstück attraktiver.

Es gibt verschiedene Situationen, in denen es hilfreich ist, den Wert eines Grundstücks zu kennen:

• Verkauf: Bieten Sie Ihr Grundstück auf dem Markt an, hilft Ihnen eine Wertermittlung Ihnen dabei, ein realistisches Angebot zu machen und souverän mit Interessenten zu verhandeln.
• Kaufinteresse: Wenn Sie sich ernsthaft für ein Grundstück interessieren und unsicher sind, ob der Preis stimmt, lohnt sich eine Ermittlung des Bodenwerts.
• Scheidung: Im Fall einer Scheidung bringt eine Grundstücksbewertung Klarheit, was ein Verkauf einbringt oder wie viel Geld im Fall einer Auszahlung fließt.
• Erbschaft: Gibt es in einer Erbengemeinschaft Streit um den Wert eines Grundstücks, ist ein Gutachten gefragt. Die Höhe der Erbschaftssteuer lässt sich damit überprüfen und gegebenenfalls korrigieren.

Für Laien ist es schwierig, den Wert eines Grundstücks selbst zu bestimmen. Präzise Bewertungen nehmen Gutachter oder Makler vor. Sie haben Zugriff auf Vergleichsdaten und wissen, wie viel Einfluss die unterschiedlichen Faktoren haben. Die MLP Berater helfen gerne bei der Vermittlung. Steht eventuell ein Hausbau an, beraten wir Sie gerne zu Bauherrenhaftpflicht oder Bauleistungsversicherung.