Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Ein Eigenheim ist teuer. Zwar sind die Zinsen in den letzten Jahren deutlich gesunken, dafür haben die Kaufpreise und die Baukosten für Immobilien kräftig angezogen. Daher dauert es in der Regel 20 bis 30 Jahre, bis Immobilienkäufer den Kredit samt Zinsen für die Baufinanzierung einer Immobilie abbezahlt haben. Die meisten Verbraucher entscheiden sich für eine Zinsbindungsfrist zwischen 5 und 15 Jahren. Dann besteht bei Auslaufen der Sollzinsbindung eine Restschuld, für die Sie eine weitere Finanzierung benötigen. Für diese sogenannte Anschlussfinanzierung offerieren Banken unterschiedliche Lösungen.
Die Prolongation als Anschlussfinanzierung
Prolongation bedeutet die Weiterführung eines bestehenden Vertrages. Sie behalten die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank zu den vereinbarten Konditionen bei. Lediglich den Zinssatz der Sollzinsen und die Dauer der Sollzinsbindung verhandeln Sie neu. Das funktioniert so:
- Spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung teilt Ihnen die finanzierende Bank mit, ob sie bereit ist, die Baufinanzierung zu verlängern.
- Im Normalfall offeriert die Bank Ihnen die Prolongation und teilt Ihnen die Höhe der neuen Sollzinsen und die angebotene Zinsbindungsfrist für die weitere Baufinanzierung mit.
- Möchten Sie das Angebot der künftigen Finanzierung annehmen, senden Sie es unterschrieben zurück.
- Nach Ende der Zinsbindungsfrist läuft Ihre Immobilienfinanzierung einfach zu den neuen Konditionen weiter.
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Vorteile der Prolongation als Anschlussfinanzierung
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- unkompliziert, nur eine Unterschrift erforderlich
- kein neuer Grundbucheintrag
- gleiche Ansprechpartner
- keine einzureichenden Unterlagen
- keine Gebühren
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Nachteile der Prolongation als Anschlussfinanzierung
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- Zinssatz häufig höher als bei Umschuldung
- Übernahme der bisherigen Vertragsbedingungen
- geringer Verhandlungsspielraum
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Anschlussfinanzierung durch Umschuldung
Bei einer Umschuldung verlagern Sie die Finanzierung zu einer anderen Bank. Sie beantragen eine neue Baufinanzierung in Höhe der Restschuld und geben als Verwendungszweck „Umschuldung“ an. Nach der Unterzeichnung der Unterlagen überweist das neue Kreditinstitut die Darlehenssumme an Ihren bisherigen Vertragspartner und die Schulden sind getilgt. Die Restschuld tragen Sie über die aktuelle
Immobilienfinanzierung
ab. Die Umschuldung als Form der Anschlussfinanzierung sichert Ihnen in der Regel günstigere Zinsen. Außerdem bietet sie die Möglichkeit, die Konditionen, die für Ihren vorherigen Kredit festgeschrieben waren, neu zu gestalten. Auf Wunsch passen Sie Eckpunkte wie Ratenhöhe, Tilgung, Sollzinsbindung oder Sondertilgungen einfach an Ihre aktuelle Einkommenssituation an.
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Vorteile der Umschuldung als Anschlussfinanzierung
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- günstigere Zinsen
- Ratenhöhe anpassbar
- Tilgungssatz und Sondertilgungen neu verhandelbar
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Nachteile der Umschuldung als Anschlussfinanzierung
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- Grundbucheintragung erforderlich
- Vorlage von Unterlagen
- Angebotsvergleich erforderlich
- erneute Bonitätsprüfung
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Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung
Über ein Forward-Darlehen sichern sich Eigenheimbesitzer die Konditionen für die Anschlussfinanzierung lange im Voraus. Bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung ist die Planung der Anschlussfinanzierung denkbar. Das Forward-Darlehen ermöglicht es, heute eine Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung in Zukunft zu vereinbaren. Die Bank gewährt Ihnen den aktuell gültigen Zinssatz und erhebt dazu einen kleinen Aufschlag. Im Hinblick auf die aktuellen Zinsentwicklungen eignen sich für Sie tendenziell längere Zinsverschreibungen. Dafür stehen die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung fest und Sie wissen genau, welche Raten Sie zukünftig zahlen. Läuft die Sollzinsbindung für die jetzige Baufinanzierung aus, löst die neue Bank die Restschuld pünktlich ab und Sie zahlen ab sofort für die Anschlussfinanzierung.
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Vorteile des Forward-Darlehens als Anschlussfinanzierung
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- größtmögliche Planungssicherheit
- steigendes Zinsniveau ausgeschlossen
- Sicherung der heute niedrigen Zinsen für die Zukunft
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Nachteile des Forward-Darlehens als Anschlussfinanzierung
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- Verpflichtung zur Abnahme des Darlehens
- Zinsaufschlag
- Risiko niedrigerer Marktzinsen bei Ende der Zinsbindungsfrist
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Welche Unterlagen sind für die Anschlussfinanzierung erforderlich?
Führen Sie als Kreditnehmer die Immobilienfinanzierung über die Prolongation bei der alten Bank weiter, reichen Sie keine neuen Unterlagen ein. Schließlich sind Ihrem Kreditinstitut alle Fakten bekannt.
Anders sieht es aus, wenn Sie die Umschuldung oder ein Forward-Darlehen in Erwägung ziehen. In diesem Fall sind zusätzlich zum Darlehensantrag folgende Dokumente einzureichen:
- Einkommensnachweise (in der Regel Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
- Grundriss der Immobilie für die Sie die Finanzierung beanspruchen
- Flurkarte (Lageplan)
- Bauunterlagen
- aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als zwölf Monate)
Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?
Je früher Sie die Anschlussfinanzierung planen, desto besser. Behalten Sie bereits in den Jahren der Sollzinsbindung den Markt für Finanzierungen im Blick und informieren Sie sich regelmäßig über die Zinssätze. So lässt es sich leichter abschätzen, welche Konditionen günstig sind und wie sich das Niveau der Zinsen entwickeln wird.
- Ein Forward-Darlehen ist die richtige Wahl, wenn Sie große Planungssicherheit bevorzugen und mit steigenden Zinsen rechnen.
- Denken Sie über eine Umschuldung zur Anschlussfinanzierung nach, warten Sie das Angebot für die Prolongation ab.
- Prüfen Sie anhand dieses Angebots, ob Ihnen eine andere Bank bessere Konditionen für Ihre Finanzierung bietet.
- Eine Umschuldung ist für die Anschlussfinanzierung ebenfalls eine Option, wenn Sie die Rahmenbedingungen Ihrer Baufinanzierung neu festlegen möchten.
