Anschluss finden – und günstige Zinsen sichern

Einige Immobilienbesitzer stecken derzeit in einem Dilemma. Weil sie ihren Darlehensvertrag zum Beispiel schon vor sechs oder sieben Jahren abgeschlossen haben, zahlen sie für ihren laufenden Kredit mitunter über drei Prozent mehr Zinsen als bei einem Abschluss zu heutigen Konditionen. Einfach so schnell mal umschulden und sich die günstigen Zinsen schnappen, können sie aber auch nicht. Denn: Erst nach frühestens zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Baukredits lässt sich dieser ohne weitere Kosten kündigen. Vorher verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung – also einen Ausgleich für entgangene Zinsen. Und diese würde den Zinsvorteil, der im neuen Vertrag steckt, teilweise wieder einschränken.

Ein Ausweg kann ein sogenanntes Forward-Darlehen sein. Dieses kann der Kreditnehmer ein bis teilweise fünf Jahre vor tatsächlicher Inanspruchnahme des Darlehens abschließen. Bedeutet: Bank und Kunde legen heute bereits die – derzeit günstigen – Konditionen fest; sie schieben aber den Auszahlungszeitpunkt und die ersten Ratenzahlungen in die Zukunft, wenn der Betrag wirklich als Anschlussfinanzierung zur Verfügung stehen muss. Bereitstellungszinsen fallen bis zur Auszahlung in der Regel nicht an. Allerdings lassen sich die Kreditinstitute die Zinsgarantie für die Zukunft mit leichten Zinsaufschlägen bezahlen.

Auch vor Abschluss eines Forward-Darlehens gilt es also, gut abzuwägen. Folgende Punkte sind prinzipiell zu beachten:

• Eckpunkte kennen: Um eine Entscheidung treffen und die Konditionen für das Forward-Darlehen festlegen zu können, müssen die Darlehensnehmer den möglichen Ablösezeitpunkt des bestehenden Vertrags (nach Ende der Zinsbindung bzw. frühestens nach zehn Jahren und 6 Monaten nach Auszahlung) und die dann bestehende Restschuld kennen.
• Zinsaufschläge: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher ist in der Regel der Aufschlag. In den vergangenen Jahren lag er nach Beobachtungen von Marktexperten bei 0,02 bis 0,04 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens.
• Ein gewisses Zinsrisiko: Der Darlehensnehmer bindet sich mit seiner Unterschrift verbindlich an die Forward-Konditionen. Sollten die Zinsen also in den nächsten Jahren gleich bleiben oder sogar noch sinken – was viele Marktexperten aber nicht erwarten –, zahlt er für das Forward-Darlehen unter Umständen mehr.

Ebenfalls überlegenswert für eher sicherheitsorientierte Kunden ist je nach Situation und Anforderung: ein Bausparvertrag. Dieser besteht aus einem Guthabenanteil, den der Sparer über monatliche Raten aufbaut sowie dem späteren Bauspardarlehen. Der Vertrag wird – je nach Tarif – mit 20 bis 50 Prozent der Bausparsumme bespart. Nach Zuteilung zur Finanzierung erhalten die Vertragsnehmer dann das Bauspardarlehen zu dem bereits bei Vertragsabschluss garantierten Zinssatz. Was Interessenten wissen sollten:

• Zeithorizont: Bausparverträge bieten sich an, wenn bis zur Anschlussfinanzierung noch so lange Zeit ist, dass der Vertrag zuteilungsreif werden kann. Hier gilt es also, die jeweiligen Bedingungen genau zu checken.
• Hohe Flexibilität: Der Bausparer kann die Raten während der Sparphase jederzeit ändern und auch Einmalzahlungen leisten. In der Tilgungsphase sind darüber hinaus Sondertilgungen unbegrenzt möglich.
• Keine Zweckgebundenheit: Der Kreditnehmer legt sich beim Abschluss nicht auf einen bestimmten Finanzierungszweck fest. Daher kann er später immer noch entscheiden, ob er das Darlehen wirklich zur Umschuldung nutzen möchte oder vielleicht doch lieber zur Finanzierung einer neuen Heizung oder eines neuen Daches.

Bei der Einschätzung, welche Alternative sinnvoller ist, unterstützen gezielt unsere Berater. „Sie können mit ihrer Marktexpertise und Erfahrung gut abschätzen, was sich im Einzelfall empfiehlt und wie hoch Risiken entsprechend einzuschätzen sind“, sagt Marc-Philipp Unger, Leiter Immobilien und Finanzierung bei MLP.