Immobilienbewertung

Grundsätzlich kommen mit dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren zwei unterschiedliche Methoden der Immobilienbewertung infrage.

Das Ziel einer Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) eines bebauten Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag. Dies erfolgt nach einem festgelegten Verfahren. Damit bietet Ihnen die Immobilienbewertung eine zuverlässige Orientierung beim Kauf oder Verkauf von Wohnungen oder Häusern . Sie haben beispielsweise die Möglichkeit, das Ergebnis der Immobilienbewertung mit anderen Angeboten zu vergleichen. Auf diese Weise schätzen Sie ein, ob der angebotene Verkaufspreis zu hoch oder angemessen ist.

Häufig erfolgt eine Bewertung von Immobilien aus einem der folgenden Gründe:

• Verkauf
• Scheidungsauseinandersetzung
• Erbauseinandersetzung
• Zwangsversteigerung
• Beleihung (bei der die zu bewertende Immobilie als Sicherheit dient)

Tipp: Falls Sie eine Immobilie zur Vermögensanlage kaufen, stellt ein Gutachten eine wichtige Entscheidungshilfe dar.

Bei dieser Methode schätzen Experten den Wert einer Immobilie mithilfe anderer oder ähnlich wertvoller Objekte ein. Daraus folgt, dass ein Vergleichswertverfahren nur bei Vorhandensein derartiger Häuser oder Eigentumswohnungen möglich ist.

In der Regel weist die Vergleichsimmobilie kleinere Unterschiede gegenüber dem zu bewertenden Objekt auf. Das kann beispielsweise in Bezug auf folgende Aspekte der Fall sein:

• Lage
• Ausstattung
• Grundstücksgröße oder Wohnfläche

Um das angemessen bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, erfolgt ein Ausgleich.

Für viele Immobilien stehen keine vergleichbaren Objekte zur Verfügung. Insbesondere individuell konzipierte Immobilien wie Architektenhäuser lassen sich nicht mit dem Vergleichswertverfahren bewerten. Dann bleibt nur das Ertragswertverfahren, das meistens mit einem größeren Aufwand verbunden ist.

Bei dieser Methode wird ein Wert für den Boden und ein Wert für das Gebäude getrennt ermittelt:

• Beim Boden kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung.
• Der Wert des Gebäudes berechnet sich aus den zu erwartenden künftigen Einnahmen oder Erträgen in Form von Mieten oder Pachten. Davon abzuziehen sind die Kosten der Bewirtschaftung, die unter anderem für die Instandhaltung sowie die Verwaltung und den Betrieb anfallen.

Zudem spielen bei diesem Bewertungsverfahren die baulichen Gegebenheiten des zu bewertenden Objekts eine maßgebliche Rolle. Im Einzelnen kann es sich dabei um folgende Faktoren handeln:

• dringender Sanierungsbedarf, wie zum Beispiel veraltete elektrische Leitungen (wertmindernd)
• Beschränkungen in der Nutzbarkeit (wertmindernd)
• vor Kurzem durchgeführte Renovierungen (wertsteigernd)

Der Wert der baulichen Gegebenheiten wird auf den vorläufig ermittelten Ertragswert aufgeschlagen oder von diesem abgezogen.

Kunden beauftragen einen anerkannten Sachverständigen mit der Durchführung einer qualifizierten Immobilienbewertung. Sie können sich an die Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer an Ihrem Wohnort wenden, um die Adressen der Fachleute in Ihrer Nähe zu erhalten. Diese Einrichtungen vermitteln insbesondere Ingenieure und Architekten als Sachverständige.

Es ist zwischen einem Kurzgutachten und einem vollständigen Wertgutachten für Immobilien zu unterscheiden. Ein Kurzgutachten kostet circa 500 Euro, allerdings können Sie es nicht vor Gericht verwenden. Die Kosten für ein gerichtsfestes vollständiges Wertgutachten hängen vom Marktwert des Objekts und dem erforderlichen Bewertungsaufwand ab. Dabei sind die Preise prinzipiell frei verhandelbar. Obwohl ihre Gültigkeit im Jahre 2009 auslief, orientieren sich viele Gutachter bei der Ermittlung der Kosten noch an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Schätzungsweise kostet ein Langgutachten für ein Haus mit einem Marktwert von 300.000 Euro zwischen 1.000 und 1.800 Euro.

Tipp: Viele Makler bieten verkaufswilligen Hausbesitzern eine kostenlose Einschätzung des Marktwerts ihrer Immobilie an.