Sollzinsbindung: So planen Sie Ihre Baufinanzierung richtig

Die Finanzierung einer Immobilie dauert oft 30 oder 40 Jahre. Würde in dieser Zeit der Zinssatz regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen angepasst, könnten sich viele Käufer die Raten für das Haus oder die Wohnung nicht mehr leisten. Daher entscheiden sich die meisten Verbraucher für ein Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der gesamten Laufzeit gleichbleibende Raten, wobei mit jeder Rate der Anteil der Tilgung wächst und der Zinsanteil schrumpft. Zugleich fixieren Sie im Vertrag mit der Bank einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Das funktioniert so:

• Sie erhalten für Ihre Baufinanzierung den aktuellen Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
• Da die Zinsen in den nächsten Jahren steigen könnten und der Bank dabei ein möglicher Gewinn entgeht, erhebt diese einen kleinen Aufschlag auf den derzeit marktüblichen Zinssatz.
• Die Sollzinsbindung ist über Zeiträume zwischen drei und 30 Jahren üblich.
• Je länger die Zinsbindung ausfällt, desto höher ist bei einer normalen Zinsstruktur auch der Zinsaufschlag der Bank.
• Am Ende der Sollzinsbindung besteht in der Regel eine Restschuld, die Sie über eine Anschlussfinanzierung oder die Prolongation des bestehenden Darlehens begleichen.

Ihr persönlicher MLP Berater stellt Ihnen gerne die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten für Ihre Immobilie vor und zeigt mit einem Baufinanzierungsrechner, wie sich die Unterschiede auswirken.

Wie lange die Sollzinsbindung für Ihre Baufinanzierung sinnvoll ist, das hängt von Ihren persönlichen Umständen und den aktuellen Zinsen auf dem Finanzmarkt ab. Experten raten zu folgendem Vorgehen:

• Sehr hohe Zinsen: Ist der Zinssatz so hoch, dass in den kommenden Jahren sinkende Zinsen wahrscheinlicher sind als steigende, ist eine kurze Zinsbindungsfrist empfehlenswert.
• Mittlere Zinsen: Lässt der Zinssatz Steigungen und fallende Werte zu, hängt es von Ihren finanziellen Möglichkeiten und Ihrer Risikobereitschaft ab. Können Sie höhere Zinsen verschmerzen, lohnt sich eine eher kurze oder mittlere Zinsbindung. Vielleicht sparen Sie aufgrund eines niedrigeren Zinssatzes bei der Anschlussfinanzierung. Geht die Rechnung allerdings nicht auf, müssen Sie höhere Zinsen in Kauf nehmen.
• Niedrige Zinsen: Das aktuelle Niedrigzinsumfeld ermöglicht vielen Käufern die Baufinanzierung im Bereich zwischen einem und zwei Prozent Zinsen. Erheblich niedriger kann der Zinssatz nicht mehr werden. Daher ist eine möglichst lange Sollzinsbindung aktuell sehr empfehlenswert.

Experten raten dazu, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu wählen, wenn Sie eine hohe Planungssicherheit wünschen oder benötigen und die Zinsen sich in einem vertretbaren Rahmen bewegen.

Nach einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren nach Vollauszahlung dürfen Sie Ihre Baufinanzierung mit Sollzinsbindung jederzeit mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Das kann sich auszahlen, wenn die Anschlussfinanzierung einen günstigeren Zinssatz bietet. Besteht der Vertrag weniger als zehn Jahre, rechnen Sie mit spitzem Bleistift, ob die niedrigeren Zinsen einer Anschlussfinanzierung die Vorfälligkeitsentschädigung aufwiegen. Denn auf diesen Ausgleich für entgangene Zinsen hat die Bank Anspruch. Bei einem Darlehen aus einem Bausparvertrag sowie bei einer variablen Finanzierung dagegen ist die fristgerechte Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit möglich.

Bei der Prolongation verlängern Sie Ihre bestehende Baufinanzierung am Ende der Sollzinsbindung. Alle Konditionen des Vertrags bleiben bestehen, die Bank legt lediglich die Zinsen neu fest und Sie entscheiden über die Länge der neuen Zinsbindung.