Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, lässt die Bank meist eine Grundschuld (Grundpfandrecht) im Grundbuch eintragen. Damit sichert sich das Kreditinstitut für den Fall ab, dass der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Mit der Grundschuld richtet sich die Bank ein Vorrecht ein, die Immobilie bei Zahlungsverzug zu versteigern und mit dem Erlös die Kreditschuld zu tilgen. Neben der Grundschuld vereinbaren Kreditgeber außerdem einen Grundschuldzins. Dieser Zins erhöht die Forderungen, falls Sie Ihren Zahlungen nicht vertragsgemäß nachgehen können. Abzugrenzen ist der Grundschuldzins von Verzugszins, der bei verspäteter oder ausgebliebener Ratenzahlung fällig wird.
Mit 15 Prozent oder gar 20 Prozent ist der Zinssatz für die Grundschuld um einiges teurer als der Darlehenszins. Das hat einen einfachen Grund: Der Grundschuldzins dient Banken als Absicherung gegen zusätzliche Forderungen. Dazu gehören die Kosten einer Versteigerung und rückständige Zinsen. Darüber hinaus ist es möglich, dass sich das Zinsniveau während der Dauer der Finanzierung erhöht. Daher setzt die Bank den Grundschuldzins vorsorglich sehr hoch an, um solchen Risiken Rechnung zu tragen. Der Zinssatz stellt somit eine Obergrenze für den Sicherungsumfang dar, den der Darlehensgeber im Zwangsvollstreckungsfall einfordern kann. Für den tatsächlichen Anspruch muss die Bank allerdings immer einen Nachweis erbringen.
Der Grundschuldzins ist wie die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Wenn Sie in Abteilung III des Grundbuchauszugs nachschauen, sind dort die Grundschuld in Euro und die Jahreszinsen in Prozent vermerkt. Ein eingetragener Grundschuldzins beschränkt Ihre Möglichkeit, im Rang darunter weitere Grundpfandrechte eintragen zu lassen. Allerdings erhöht der Zins nicht direkt Ihre Schulden bei der Bank. Die Angabe zum Prozentsatz finden Sie außerdem in Ihrem Darlehensvertrag.
Der Grundschuldzins unterscheidet sich nicht nur hinsichtlich der Höhe wesentlich vom Darlehenszins. Weitere Besonderheiten bestehen in Bezug auf die Fälligkeit: Grundschuldzinsen sind nur dann zu zahlen, wenn Sie die Kreditraten nicht mehr bedienen können. Falls es beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung kommt, kann der Kreditgeber den Grundschuldzins verlangen. Im Umkehrschluss bedeutet das: Der Zins bleibt für Sie so lange folgenlos, wie Sie der fristgerechten Tilgung Ihrer Finanzierung nachkommen.
Die reine Vereinbarung über die Höhe des Grundschuldzinses lässt sich nicht vermeiden. Doch für die meisten Darlehensnehmer ist er nicht weiter von Belang. Wirtschaftlich sind für Sie zunächst nur die Sollzinsen von Bedeutung: Dabei handelt es sich um den Zinssatz, den Sie für die Dauer der Sollzinsbindung vereinbaren. Eine günstige Baufinanzierung reduziert wiederum Ihr Risiko, in Zahlungsverzug zu geraten. Daher ist es wichtig, dass die Finanzierung auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist.
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