Ein Bodenrichtwert entspricht im Wesentlichen dem Wert für unbebauten Boden, der für das bestimmte Gebiet (Bodenrichtwertzone) typisch ist. Die individuellen Eigenschaften eines einzelnen Grundstücks bleiben unberücksichtigt, weshalb der Bodenrichtwert immer nur einen Durchschnittswert wiedergibt. Immobiliengutachter sprechen in diesem Zusammenhang von durchschnittlichen Lagewerten, die sich jeweils auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche beziehen.
Herausgeber der Bodenrichtwerte bzw. Bodenrichtwertkarten sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Jedes Bundesland hat seine eigenen Gutachterausschüsse, die ihre Geschäftsstelle üblicherweise bei den Kataster- und Vermessungsämtern haben. Aufgabe dieser Institutionen ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen und für die Veröffentlichung der Bodenrichtwertkarten sowie der Grundstücksmarktberichte.
Die Bodenrichtwerte leiten sich von Preisen verkaufter Grundstücke ab – dazu dienen den Gutachterausschüssen die Kaufpreissammlungen. Jedes Jahr erscheinen neue Bodenrichtwerte, um die Datenlage aktuell zu halten. Als Grundlage werden die Kaufpreise unbebauter Grundstücke herangezogen, da es hier allein um den Boden geht. Der Großteil an Immobilien in Deutschland weist jedoch bereits ein Gebäude auf. Aus diesem Grund wird für die Berechnung unterstellt, das Grundstück sei unbebaut.
Gutachter bewerten Immobilien auf Basis verschiedener Verfahren. Im Rahmen der Immobilienbewertung sind drei Methoden in Deutschland üblich:
Der Vergleichswert berechnet sich anhand realisierter Verkaufspreise ähnlicher Objekte. Um den Sachwert und Ertragswert zu ermitteln, berücksichtigt der Immobiliensachverständige wiederum den Bodenrichtwert – denn dieser Wert stellt eine wichtige Rechengröße für den Bodenwert dar.
Die Formel dafür lautet: Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²).
Derart simpel anhand einer einfachen Rechenformel gestaltet sich die Wertermittlung in der Praxis allerdings in vielen Fällen nicht. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich nur um durchschnittliche Werte in der Zone. Das zu bewertende Grundstück kann jedoch aufgrund seiner besonderen Merkmale mehr oder weniger wert sein – beispielsweise, weil es bereits voll erschlossen ist. Aus diesem Grund dient der Bodenrichtwert nur ansatzweise dafür, um den Verkehrswert zu berechnen. Eine unmittelbare Aussage über den möglichen Verkaufspreis lässt der Bodenrichtwert daher nicht zu – in diesem Punkt bedarf es der Expertise eines Profis.
Bodenrichtwerte sind für jeden öffentlich einsehbar. Jedes Bundesland stellt dafür eigene Serviceportale bereit, auf denen Sie sich die Bodenrichtwertkarte für Ihren Wohnort herunterladen können.
Die Karte enthält die Bodenrichtwerte für die jeweiligen Bodenrichtwertzonen. Dabei unterscheidet die Bodenrichtwertkarte in verschiedene Nutzungsarten, wie etwa Wohnbaugrundstücke (W) und Gewerbegrundstücke (GE). Außerdem ist die wertrelevante Geschossflächenzahl angegeben (zum Beispiel 1,0).
BORIS lautet die Abkürzung für Bodenrichtwertinformationssystem, mit dem Sie die Bodenrichtwerte recherchieren können. Ziel der Bodenrichtwert-Portale ist es, die Informationen webbasiert und einfach zugänglich für die breite Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Das gemeinschaftliche Webportal nennt sich BORIS-D. Daran nehmen bereits 12 Bundesländer teil. Die einzelnen Bundesländer betreiben zudem ihre eigenen BORIS-Plattformen bzw. Geoportale.
Gut zu wissen: Die Online-Angebote dienen nur zu reinen Informationszwecken. Für eine amtliche Bodenrichtwertauskunft wenden Sie sich an Ihren örtlich zuständigen Gutachterausschuss.
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