Kreditinstitute beleihen eine Immobilie in der Regel nur bis zu einer festgelegten Beleihungsgrenze. Diese wird mit dem Beleihungssatz ermittelt (Prozentsatz vom Beleihungswert).
Als Basis für die Ermittlung der Beleihungsgrenze dient der Beleihungswert der Immobilie. Vom Beleihungswert zieht das Kreditinstitut einen prozentualen Abschlag ab. Daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze.
Die Formel lautet daher:
Beleihungswert – Risikoabschlag = Beleihungsgrenze für die Finanzierung.
Bei dem Beleihungswert einer Immobilie handelt es sich nicht um den Verkehrswert (Marktwert) oder Kaufpreis. Die Berechnung erfolgt z.B. auf Basis aktueller Marktwerte, Bodenrichtwerte, etc. Eine Bank nutzt dafür (interne) Beleihungswertrichtlinien. Banken wenden i.d.R. einen Sicherheitsabschlag an, um Wertminderungsrisiken ausreichend einzubeziehen. Der Beleihungswert kann nicht höher als der Verkehrswert sein. Wenn Sie einen höheren Preis für Ihr neues Haus zahlen, müssen Sie die Differenz daher durch Eigenkapital ausgleichen.
Bei der Wertermittlung kommen je nach Immobilientyp das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Zur Ermittlung nutzt die Bank verschiedene Unterlagen, wie zum Beispiel die Baupläne und einen aktuellen Grundbuchauszug.
Das ist grundsätzlich möglich, kommt aber nur für Kreditnehmer mit sehr guter Kreditwürdigkeit und einem langfristig sicheren Einkommen in Frage. Auch das zu finanzierende Objekt spielt dabei eine Rolle. Mit einer 100-Prozent-Finanzierung ist die Finanzierung des vollen Kaufpreises gemeint, die Kaufnebenkosten müssen aber trotzdem aus Eigenkapital gezahlt werden, bei einer Vollfinanzierung würden diese dann tatsächlich auch mit finanziert.
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