Bei einem Forward-Darlehen planen Sie die Anschlussfinanzierung für Ihre Baufinanzierung bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Das funktioniert so:
Wie hoch der Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen ausfällt, das hängt von der herrschenden Marktsituation und der jeweiligen Bank ab. Grundsätzlich gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase andauert, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag aus. Laut Marktexperten lag dieser in den letzten Jahren durchschnittlich bei 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur geplanten Darlehensablösung.
Die Zinsen haben einen immensen Einfluss darauf, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird. Bei einer angenommenen Finanzierung mit einer Darlehenssumme von 200.000 Euro, 0,5 Prozent Zinsen, vier Prozent Tilgung und einer Zinsbindung von zehn Jahren beträgt die monatliche Rate 750 Euro. Am Ende der Laufzeit liegt die Restschuld bei 117.983,76 Euro. Für die Finanzierung sind Kosten in Höhe von 7.983,76 Euro angefallen, die in den Raten enthalten sind.
Angenommen, bei einer Baufinanzierung mit gleichen Rahmenbedingungen betragen die Zinsen drei Prozent. In diesem Fall steigt die monatliche Rate auf 1.166,67 Euro. Die Restschuld fällt zwar auf niedrigere 106.839,05 Euro, dafür sind aber die Zinsen und Gebühren auf 46.839,05 angewachsen.
Wenn Sie vermuten, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung deutlich steigen, dann ist es sinnvoll, an ein Forward-Darlehen zu denken. Das zeigt das folgende Beispiel. Ihre Baufinanzierung hat wieder eine Restschuld in Höhe von 200.000 Euro und Sie bemerken bei der Marktbeobachtung, dass der Zinssatz steigt. Daher sichern Sie sich zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung ein Forward-Darlehen zu 1,1 Prozent Zinsen, der Aufschlag beträgt 0,72 Prozent. Gesamt liegt der Zinssatz also bei 1,82 Prozent bei gleichen Konditionen in puncto Tilgung und Laufzeit. Das macht eine Monatsrate von 970 Euro. Die Restschuld beträgt dann 112.330,20 Euro, an Zinsen und Gebühren sind 28.730,20 Euro angefallen.
Die folgende Tabelle fasst die Unterschiede noch einmal übersichtlich zusammen:
| Zinssatz | 0,5 % | 3 % | 1,78 % |
|---|---|---|---|
| Baufinanzierung | günstige Anschlussfinanzierung | teure Anschlussfinanzierung | Forward-Darlehen |
| Darlehenssumme | 200.000 Euro | 200.000 Euro | 200.000 Euro |
| Monatliche Rate | 750,00 Euro | 1.166,67 Euro | 970,00 Euro |
| Restschuld | 117.983,76 Euro | 106.839,05 Euro | 112.330,20 Euro |
| Zinsen & Gebühren | 7.983,76 Euro | 46.839,05 Euro | 28.730,20 Euro |
Das zeigt, mit einem Forward-Darlehen halten Sie Ihre Baufinanzierung kostengünstig, auch wenn die Zinsen steigen. Außerdem erhalten Sie Planungssicherheit für die Zukunft.
Der klare Nachteil eines Forward-Darlehens liegt in der Verbindlichkeit. Wenn Sie sich für diese Form der Anschlussfinanzierung entscheiden, sind Sie an den Vertrag gebunden. Haben Sie das zukünftige Zinsniveau falsch eingeschätzt, können Sie das Forward-Darlehen nicht kündigen und eine andere, jetzt günstigere Finanzierung wählen. Denn ein Forward-Darlehen zur Baufinanzierung hat Elemente einer Zinswette. Es gewinnt der, der das Zinsniveau Jahre und Monate im Voraus richtig abschätzt.
Das Forward-Darlehen ist ein wichtiger Baustein der Baufinanzierung. Es ist immer dann sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung erwarten oder sich absolute Planungssicherheit wünschen. Unsere erfahrenen MLP Berater beantworten Ihnen gerne alle Fragen zur Finanzierung von Immobilien – vom Bausparvertrag bis zur Anschlussfinanzierung.
