Baufinanzierung

Sie haben sich entschieden, ein Haus zu bauen? Das passende Grundstück ist schon gefunden? Dann brauchen Sie jetzt eine solide Baufinanzierung einer Bank. Wir zeigen, wie Sie eine Baufinanzierung bekommen, welche Arten es gibt und was bei der Baufinanzierung Ihrer Immobilie zu beachten ist.

Wenn der Traum von der eigenen Immobilie konkreter wird, ist es Zeit für einen Kassensturz.

1. Einnahmen: Dazu zählen Nettoeinkommen, Kindergeld und eventuelle Mieteinnahmen. Unregelmäßige Einnahmen wie Urlaubs-, Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen sollten Sie für die Baufinanzierung nicht mit einkalkulieren.
2. Ausgaben: Dazu zählen alle regelmäßigen Fixkosten. Unvorhersehbare Ausgaben für Reparaturen und Ersatz von Haushaltsgeräten oder ein neues Auto einplanen.

Ein krisensicheres Finanzierungskonzept für Ihre Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung berücksichtigt unerwartete finanzielle Engpässe durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung.

Damit der Kaufpreis des Traumhauses und die Kreditraten, die sie dafür zahlen müssen, nicht jeden finanziellen Spielraum nimmt, sollten Sie die mögliche Kreditrate der Baufinanzierung mit einem Rechner konservativ berechnen. Faustregel: Höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens sollte insgesamt für die Baufinanzierung monatlich an die Bank abgeführt werden.

Beispielrechnung einer Finanzierung mit Einbezug von Zinsen:

Als Anhaltspunkt für die Finanzierung eignet sich auch die aktuelle Kaltmiete. Wem zusätzlich noch ein monatliches Sparpotenzial bleibt, der kann das noch für die Baufinanzierung hinzurechnen:

Beispielrechnung:

Nach unserer Beratung sollten Hausbauer im Idealfall 20 Prozent Eigenkapital für die Baufinanzierung haben, zusätzlich zu den Nebenkosten. Wichtig: Immer noch ausreichend Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben während der Baufinanzierung behalten.

Die maximale Kredithöhe bei der Baufinanzierung hängt davon ab, in wie vielen Jahren Sie schuldenfrei sein möchten und wie viel Eigenkapital Sie für die Finanzierung einbringen. Viele Hausbauer planen, zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

Gängige Formel für die Berechnung der möglichen Kreditsumme bei einer Baufinanzierung:

Beispielrechnung für eine mögliche Finanzierung (Annahmen) mit unserem Rechner:

Für das Bauvorhaben stünden also maximal 264.000 Euro (Kreditsumme, in die Zinsen miteingerechnet sind, von 220.000 Euro plus 44.000 Euro Eigenkapital) zur Verfügung. Bei dem Beispiel dieser Rechnung sollte man allerdings beachten, dass das aktuelle Niveau der Zinsen unterstellt ist und sich die Zinsen entsprechend verändern können, falls die Finanzierung erst in der Zukunft ansteht.

Die wichtigsten Kostenpunkte für Ihre Baufinanzierung im Überblick:

• Grundstück für das Sie die Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchten (ggf. auch Beratung für das Grundstück)
• Baukosten (Architekt, Statiker, Baufirma oder Fertighausunternehmen)
• Gestaltung Außenanlage/Garten
• Erschließungskosten für Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon)
• Baunebenkosten (z.B. Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Versicherungen)
• Baustrom/Bauwasser

Häufig liegt zwischen Grundstückskauf und Baubeginn eine längere Zeit. Nach unserer Beratung ist es sinnvoll das Grundstück, bei ausreichend Eigenkapital, aus eigener Tasche zu bezahlen. Alternativ können Sie Grundstück und Neubau auch separat finanzieren.

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Hauptmerkmale sind eine konstante monatliche Kreditrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Der Tilgungssatz steigt mit der Zeit, dadurch sinkt der Anteil der Zinsen. Vorteile: Gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg und eine sehr gute Planbarkeit für Ihre Baufinanzierung.
• KfW-Darlehen: Die Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten besonders günstige Zinsen für eine Finanzierung. Die Vergabe des Darlehens für die Baufinanzierung ist allerdings an bestimmte Bedingungen geknüpft.
• Bausparvertrag: In der Ansparphase lässt sich Eigenkapital für Ihre Immobilie aufbauen und die aktuell niedrigen Zinsen für eine spätere Baufinanzierung sichern. Für Ihre Immobilie ist eine Sofortfinanzierung auch möglich.
• Anschlussfinanzierung: Läuft die Frist der Zinsbindung nach 10, 15 oder 20 Jahren aus, ist es Zeit, sich um eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld zu kümmern. Das sollte rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist passieren, damit Sie eventuell noch bessere Zinsen für die folgende Baufinanzierung mitnehmen können.

Die Zinsen für Baukredite und Baufinanzierungen sind im historischen Vergleich noch niedrig, aufgrund Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank zur Inflationsbekämpfung aber bereits angestiegen. Nach unserer Beratung sollten sie daher eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren für die Finanzierung Ihrer Immobilie wählen.

• Eine hohe anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld schneller. Denn mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil der Rate und der Tilgungsanteil wächst. Tipp unserer Beratung: Die aktuelle Phase der niedrigen Zinsen nutzen, um eine Tilgung von mindestens zwei Prozent anzusetzen.
• Sondertilgungen sind sinnvoll. Wer Bonuszahlungen oder eine Erbschaft erhält, kann mit einer Extra-Rückzahlung die Zinszahlungen der Baufinanzierung senken und mehr tilgen.

Bevor die Bank einen Kredit für die geplante Finanzierung Ihrer Immobilie gewährt, müssen Bauherren einige Unterlagen einreichen, unter anderem:

• Lohn- und Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate in Kopie
• Einkommensteuerbescheide der vergangenen beiden Jahre
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital, beispielsweise Auszüge der Tages- bzw. Festgeldkonten
• Baupläne, Unterlagen, Grundstück

Wenn Ihre Anfrage nach einer Baufinanzierung von der Bank abgelehnt wurde, gibt es in der Regel zwei Gründe: Ihre Bonität oder das Alter. Faktoren, die die Bonität beeinflussen sind:

• Beschäftigungsverhältnis (angestellt, Beamter, selbstständig)
• Höhe des Einkommens
• Kreditsicherheiten
• SCHUFA-Score
• weitere Verbindlichkeiten

• Risikolebensversicherung: Ein Hausbau bedeutet eine enorme finanzielle Belastung. Um den oder die Hauptverdiener der Familie abzusichern, ist eine Risikolebensversicherung sinnvoll.
• Gebäudeversicherungen: Um das neue Heim vor Schäden durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm abzusichern, ist diese Versicherung unverzichtbar.
• Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung: Sie empfehlen sich für alle Hausbauer.