Erbe richtig planen: Nützliche Tipps zum Nachlass

• Eine frühzeitige Planung des Erbes ist sinnvoll, um Partner und Kinder finanziell abzusichern und kein Vermögen an das Finanzamt zu verschenken.
• Speziell bei Erben oder Schenkungen von Immobilien ist die sogenannte Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.
• Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser/Schenker und Erbe/Beschenkten.
• Durch eine Schenkung als Familienheim oder mit Nießbrauch, Erstellung eines Gutachtens oder Steuerklausel im Schenkungsvertrag können Immobilien steuerfrei vererbt bzw. verschenkt werden.

Hand aufs Herz: Haben Sie schon Ihr Testament geschrieben? Wohl kaum einer beschäftigt sich gerne (frühzeitig) mit dem eigenen Ableben. Der Gedanke, sein Testament zu verfassen und das Erbe zu planen, bereitet vielen Menschen Angst. Doch oft ist es weniger die Angst vor dem eigenen Tod, als vielmehr die Sorge, nicht alles geregelt zu haben.

Gut zu wissen: Egal ob Geldbeträge, Sachwerte oder Immobilien – für geerbte Vermögenswerte wird eine Erbschaftssteuer fällig. Allerdings nur, wenn der Freibetrag überschritten wird, der je nach Verwandtschaftsgrad und Steuerklasse unterschiedlich hoch ist.

„Wer soll den Nachlass erben?“, „Wer wird von dem Erbe ausgeschlossen?“ und „Was habe ich überhaupt zu vererben?“ sind Fragen, die Sie vor Schreiben des Testaments klären müssen.

Bevor Sie Ihren Nachlass planen, sollten Sie Ihr gesamtes Vermögen auflisten. Dazu zählen folgende Vermögenswerte:

• Geldbeträge
• Aktien
• Sachwerte wie wertvoller Schmuck und teure Autos
• Immobilien

Haben Sie eine Bilanz gezogen, können Sie mit der Nachlassplanung beginnen. Wer aus Ihrer Familie soll welches Vermögen erben? Laut gesetzlicher Erbfolge stehen dem hinterbliebenen Partner eine Hälfte und den Kindern die andere Hälfte des Vermögens zu. Bei Geldbeträgen eine sinnvolle Lösung, um alle Hinterbliebenen finanziell abzusichern. Gehört eine Immobilie zum Erbe, kann der Nachlass schnell zum Streitthema werden.

Daher gilt: Überlegen Sie im Vorfeld, wem Sie welche Vermögensteile vererben wollen! Auch als Patchworkfamilie und in Partnerschaften ohne Kinder ist eine frühzeitige Regelung des Nachlasses speziell bei Immobilien wichtig. Wollen Sie aus bestimmten Gründen eine Person vom Erbe ausschließen, berücksichtigen Sie auch das bei der Planung des Erbes.

Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Wie viele Steuern an das Finanzamt fällig sind, ist nicht nur abhängig vom Immobilienwert, sondern auch vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser/Schenker und Erben/Beschenkten.

• Wohnungen: Die Berechnung des Immobilienwerts von Wohnungen erfolgt im Vergleichswertverfahren, also mithilfe des Durchschnittswertes vergleichbarer Immobilien in der Region.
• Einfamilienhäuser: Der Wert von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird mittels Sachwertverfahren ermittelt. Dabei spielen Restnutzungsdauer und Sachwertfaktor eine wichtige Rolle: Je jünger ein Haus, desto länger die Restnutzungsdauer und umso höher der Immobilienwert. Der Sachwert (u. a. Bauart und Ausstattung) wird mit dem Zeitwert multipliziert.
• Mietshäuser: Mit dem Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert von Mietshäusern berechnet. Faktoren wie Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins (Wert aus Kaufpreis und Ertrag der Immobilie) sind maßgebend.

Um Erben oder Beschenkten einer Immobilie vor hohen Steuerzahlungen zu schützen, lohnt sich die Erstellung eines Gutachtens. Mittels eines Gutachtens kann der Wert der Immobilie geschätzt werden, was jedoch nicht bedeutet, dass das Finanzamt sich bei der Steuerberechnung an das Gutachten hält. In diesem Fall können Betroffene beim Finanzgericht Klage einreichen.

Es gibt die Möglichkeit, dass die eigenen Kinder die Immobilie steuerfrei erben – ganz egal, wie hoch der Wert des Objektes ist.

Voraussetzungen für das Erbe des sogenannten Familienheims:

• der direkte Einzug in das Haus oder die Wohnung
• mindestens zehn Jahre Selbstnutzung der Immobilie
• eine Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern

Die gleichen Regelungen gelten für verwitwete Ehepartner, allerdings ohne die Beschränkung der Wohnfläche.

Keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer zahlen Erben oder Beschenkte, wenn der Freibetrag nicht innerhalb von zehn Jahren überschritten wird.

Sprich: Wenn Sie Ihr Vermögen zu Lebzeiten in Teilen alle zehn Jahre vererben oder verschenken und der Wert des Nachlasses nicht über der Freibetragsgrenze liegt, fallen keine Steuern an.

Mit einer Steuerklausel im Schenkungsvertrag einer Immobilie kann der Schenkende einen Teil der Schenkung zurückfordern, wenn der Immobilienwert über dem Freibetrag liegt.

Die Schenkung mit Nießbrauch ermöglicht Immobilien steuerfrei oder mit geringeren Steuerzahlungen zu verschenken, indem der Immobilienwert gesenkt wird.

Und so funktioniert es: Sie machen den Beschenkten zum Eigentümer der Immobilie, aber behalten als Schenker das Nutzungsrecht des Objekts. Entweder bewohnen Sie selbst die Immobilie oder vermieten diese. Die jährlichen Mieteinnahmen werden mit einem Faktor zur Berechnung des Kapitalwerts multipliziert. Diesen Faktor veröffentlicht das Bundesfinanzministerium. Der berechnete Wert wird nun mit dem Freibetrag des Beschenken addiert. Übersteigt der nun berechnete Wert (Nießbrauch-Wert) den Wert der Immobilie fallen keine Steuern an.

Gerade beim Nachlass von Immobilien lassen sich Steuerfallen vermeiden, etwa durch Gutachten, Familienheim, Steuerklausel oder Nießbrauch. Wer frühzeitig sein Erbe plant, kann die Hinterbliebenen finanziell absichern, ohne das eigene Vermögen an das Finanzamt zu verschenken.