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Wie finanziere ich meine Traumimmobilie?

Ein Immobilienkauf sollte gut durchdacht sein. Welche Finanzierungsformen es gibt und worauf zu achten ist, lesen Sie hier.

Wie finanziere ich meine Immobilie (Fotolia)

Für viele Privatanleger ist der Immobilienkauf eine der größten Investitionen ihres Lebens. Für ihre Traumimmobilie verschulden sich viele über Jahrzehnte. Kredithöhe und Finanzierungsart spielen daher eine entscheidende Rolle. Doch wie viel Immobilie kann man sich überhaupt leisten? Und welche Finanzierungsform ist geeignet?

„Um einen groben Überblick über den eigenen Finanzierungsspielraum zu erhalten, sollten potenzielle Käufer zunächst ihre generellen Einnahmen und die bei einem Immobilienkauf anfallenden Gesamtausgaben ermitteln“, rät Marc-Philipp Unger, Leiter Immobilienfinanzierung bei MLP. Denn der Immobilienpreis allein gibt Interessenten noch lange kein Aufschluss darüber, ob die Gesamtsumme künftig überhaupt gestemmt werden kann.

So beinhaltet die Ausgabenseite alle laufenden Finanzierungskosten des Eigenheims, also Zins und Tilgung, die Kaufnebenkosten, Notar, Maklergebühr, Umzugskosten sowie die Wohn-Nebenkosten. Hinzu gerechnet werden müssen zusätzlich diejenigen Ausgaben, die sich aus der Immobiliennutzung selbst ergeben wie Grundsteuern, etwaige Versicherungen und alle verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Müllgebühren. „Die Kaufnebenkosten werden bei der Kalkulation von potentiellen Immobilienkäufern häufig außer Acht gelassen“, weiß Marc-Philipp Unger. So belaufen sich Notar- und Maklergebühren, die Eintragung ins Grundbuch oder die Grunderwerbsteuer in der Regel auf bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises. Davon machen rund 3,6 Prozent die Maklergebühren, 1,5 Prozent die Notargebühren und die Eintragung in das Grundbuch und rund fünf Prozent die zu zahlenden Steuern aus. Entsprechend höher muss damit auch die Gesamtfinanzierung ausfallen – ein Punkt, den viele in ihrer Anfangskalkulation nicht berücksichtigen.

Das wäre jeweils bei einer monatlichen Miete drin. Der Berechnung liegt ein Finanzierungszins in Höhe von 1,48% und eine jährliche Tilgung von 1% zugrunde. Die Laufzeit und Zinsbindung beträgt 10 Jahre.

Monatliche Kaltmiete in Euro max. Kaufpreis in Euro bei 20% Eigenkapital und 5% Nebenkosten
700 423.500
800 484.000
850 514.375
900 544.375
950 575.000
1.000 605.000
1.050 635.625
1.100 665.625

Generell sollte eine Finanzierung über Jahrzehnte auch veränderten Lebensumständen standhalten – etwa bei Gehaltsänderungen, Arbeitslosigkeit, Familiengründung oder einer Erbschaft. Daher sollte die monatliche Gesamtbelastung nicht so hoch ausfallen, dass jede unvorhergesehene Ausgabe die Finanzierung wieder platzen lassen könnte. Banken setzen die Belastungsgrenze für das neue Eigenheim je nach Einkommenshöhe daher mit maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens an.

Welche Finanzierungsform passt?

Doch welche Finanzierungsform ist die richtige? Ob Annuitäten- oder Bausparkombinationsdarlehen, ob mit variablem oder festem Zinssatz, ob mit laufender Tilgung oder einer Tilgung erst zum Laufzeitende – Möglichkeiten gibt es viele.

Die wohl bekannteste Finanzierungsform in Deutschland ist die Festzins-Hypothek, die von Banken und Sparkassen vergeben wird. Bei einer Festzins-Hypothek sind die Zinsen innerhalb einer vereinbarten Laufzeit festgeschrieben. Vorteil: Die Kreditbelastung kann im Vorfeld exakt kalkuliert werden. Nach Ablauf einer festgelegten Frist müssen die Schuldner die Höhe des Zinssatzes allerdings neu verhandeln. Deshalb kommt der Zinsfestschreibung eine besondere Bedeutung zu, je nach Zinsniveau am Markt. Inzwischen bieten Banken neben der üblichen Zinsfestschreibung von zehn Jahren allerdings auch eine Festschreibung für besonders lange Zeiträume oder gleich für die gesamte Kreditlaufzeit an („Volltilgerdarlehen“). Bei einem niedrigen Zinsniveau ist das ein entscheidender Vorteil. Je niedriger der Zins, desto höher kann prozentual auch die Tilgung angesetzt werden. Vorteil: Der Kredit ist schneller abbezahlt. In der Folge sind auch weniger Kreditzinsen zu zahlen. Möglich ist auch die Vereinbarung eines Hypothekenkredits mit variablen Zinsen.

Die gängigste Tilgungsform ist das Annuitätendarlehen. Die Rückzahlungsrate setzt sich dabei aus Zins und Tilgung zusammen (Annuität). Vorteil des Annuitätendarlehens: Da sich mit jeder Tilgungszahlung die Restschuld reduziert und damit auch weniger Zinsen auf den Gesamtbetrag anfallen, werden die eingesparten Zinsen zur zusätzlichen Schuldentilgung verwendet. Voraussetzung für dieses Szenario ist die Vereinbarung eines konstanten Zinssatzes für die gesamte Laufzeit. Grundsätzlich sollte der Kredit spätestens bei Eintritt des Rentenalters abbezahlt sein.

Zu den Klassikern der Baufinanzierung zählt das Bauspardarlehen. Damit sichern sich Bausparer ein relativ zinsgünstiges und zinsstabiles Darlehen bei der Bausparkasse. Damit ein Bauspardarlehen vergeben wird, muss eine bestimmte Summe im Rahmen eines Bausparvertrages angespart werden. Daher ist der Bausparvertrag in eine Anspar- und Darlehensphase unterteilt. Ist die vereinbarte Mindestsparsumme in der Ansparphase erreicht, wird der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Anteil als Bauspardarlehen gewährt. Die Höhe des Darlehens ergibt sich also aus der Differenz zwischen vereinbarter Bausparsumme und dem angesparten Mindestguthaben. Allerdings wird der Immobilienkauf selten komplett über ein Bauspardarlehen finanziert. Meist ist der Bausparvertrag nur ein Baustein in der Gesamtfinanzierung.

Eine interessante Möglichkeit, die sich besonders bei einer zu erwarteten Erbschaft oder einem später fälligen Spar- oder Versicherungsvertrag lohnt, ist das „endfällige Darlehen“. Bei dieser Darlehensart werden zwar während der Laufzeit Zinsen, jedoch keine Tilgung gezahlt. Die Tilgung erfolgt erst zum Laufzeitende.

Der Hauskauf ist auch über Wohn-Riester möglich. Das Angebot reicht dabei von Riester-zertifizierten Hypothekendarlehen über Bausparverträge bis hin zu Kombikrediten aus Bausparvertrag und tilgungsfreiem Kredit. Die Förderung entspricht dabei der üblichen Riester Förderung. Die Wohn-Riester-Rente kann eine Immobilienfinanzierung zwar durchaus lukrativ machen, sie ist jedoch an zahlreiche Bedingungen gebunden, die vor Abschluss individuell geprüft werden sollten.

Ohnehin gilt: Die Frage nach der passenden Finanzierungsform sollte erst nach einer eingehenden Analyse der Einkommensverhältnisse, Lebens- und Vermögenssituation beantwortet werden. Denn je nach Immobilie und Verwendung können zusätzlich diverse Fördermöglichkeiten vom Staat beantragt werden. Bund und Länder vergeben über zahlreiche Sonderprogramme zinsgünstige Kredite. So gibt es für eigengenutzte Immobilien Kredite mit einer tilgungsfreien Zeit von bis zu fünf Jahren. Auch Energiesparhäuser oder Renovierungsarbeiten, die der Energieeinsparung dienen (Wärmedämmung der Fassade, Wärmeschutzfenster oder neue Heizkessel) werden vom Staat gefördert. Wichtigster Förderer auf Bundesebene ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Knackpunkt Eigenkapital

Ein wichtiger Faktor bei einer Finanzierung neben der Darlehensform ist auch die Höhe des Eigenkapitals. Zwar gilt als Faustregel, dass bei einer selbst bewohnten Immobilie Käufer mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital mitbringen sollten. Doch in einigen Fällen kann der Anteil auch höher und niedriger liegen. Denn je mehr eigene Mittel in die Finanzierung einfließen, desto weniger Darlehen wird benötigt und desto günstiger und kürzer fällt der Kredit aus. Allerdings macht das nicht in jeder Zinsphase Sinn.

Meist gibt erst eine vergleichende Kalkulation Aufschluss über die optimale Eigenkapitalhöhe. „Bei der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg“, sagt MLP Finanzierungsexperte Marc-Philipp Unger. Die Lösung sei deswegen so individuell wie das jeweilige Bauvorhaben. Generell sollten Käufer bei einer Finanzierung nicht auf ihre gesamten Ersparnisse zurückgreifen, um für mögliche Liquiditätsengpässe und Notfälle gerüstet zu sein.

Fazit: Um das für die jeweilige Lebens- und Ertragssituation passende Angebot herauszufiltern, ist viel Expertisenwissen gefragt. Auch die Anbieter unterscheiden sich zum Teil erheblich: Während eine Bank meist nur eigene Produkte anpreist, muss sich der Kunde bei einem Online-Anbieter darüber hinaus auch noch selbst durch das Dickicht der Finanzierungsangebote schlagen. MLP ermöglicht Kunden hingegen eine individuell zugeschnittene Finanzierung. So verfügen MLP Berater über einen sehr guten Marktüberblick: Derzeit stehen dem MLP Berater Produkte von mehr als 200 verschiedenen Banken, Versicherungen und Bausparkassen zur Verfügung.