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Datum
10.05.2017

Mehr Sicherheit für Häuslebauer

Die Regierung will die Rechte von Bauherren weiter stärken. Was sich schon jetzt zur gezielten Absicherung der Immobilie empfiehlt – und zur Finanzierung gilt: eine Checkliste.

Mehr Sicherheit für Häuslebauer (Fotolia)

Deutschland ist im Baufieber. Die Zahl der Baugenehmigungen für Häuser und Wohnungen steigt seit Jahren: 2016 waren es laut Statistischem Bundesamt 375.400 und damit 21,6 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Einer der Hauptgründe ist das anhaltend niedrige Bauzinsniveau. Die günstigen Bedingungen zur Kreditfinanzierung erleichtern es Bauherren, ihr Projekt umzusetzen – vorausgesetzt, sie wissen auch mögliche Fallstricke zu umgehen und ihre Finanzierung insgesamt auf solide Füße zu stellen (siehe Tipps unten).

Bessere Planbarkeit

Gerade für Laien ist der Hausbau, vor allem inklusive Vorbereitung und Management eine große Herausforderung. Die Praxis zeigt: Oft verzögern sich die Projekte, was oft auch die Baukosten in die Höhe treibt. Viele typische Verzögerungen lassen sich aber umgehen (siehe Infografik).

Mehr Sicherheit für Bauherren

Mit einer Reform des Bauvertragsrechts will die Bundesregierung überdies nun Bauprojekte für private Bauherren noch planbarer und verlässlicher machen – vor allem mithilfe dieser drei Verbesserungen:

  • Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertiggestellt wird.
  • Bauunternehmen sollen künftig vor Vertragsschluss eine detaillierte Baubeschreibung anfertigen, die einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen und Materialien ermöglicht. Verbraucher sollen darüber die Angebote verschiedener Unternehmen besser vergleichen können.
  • Private Bauherren erhalten die Möglichkeit, einen geschlossenen Bauvertrag noch einmal zu überdenken (Gesetzesentwurf sieht ein 14-tägiges Widerrufsrecht vor).

Wichtige Versicherungen

Die geplante Reform betrifft in erster Linie die Bauverträge. Darüber hinaus ratsam ist, den Bau ausreichend abzusichern – und die Immobilie dauerhaft gezielt zu schützen. Hier ist der Bauherr selbst gefragt. Das sind die vier wichtigsten Versicherungen für Bauherren und Hauseigentümer:

Der Bauherr haftet grundsätzlich für alle Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen. Vor solchen Gefahren schützt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Die Kosten richten sich nach der Bausumme. Wichtig ist, die Deckungssumme ausreichend hoch festzusetzen.

Sie springt ein, wenn der Bau aufgrund von Unwetter oder Vandalismus beschädigt wird. Der Versicherungsschutz umfasst alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh-, Aus- und Umbau. Auch Schäden durch den Diebstahl von bereits fest eingebautem Material, wie Heizkörper, lassen sich abdecken. Die Höhe des Versicherungsbeitrags hängt von der Bausumme ab.

Sie ist relevant, wenn das Haus fertiggestellt ist oder aber der Verbraucher ein fertiges Haus kauft. Sie greift bei Schäden, die Feuer, Sturm, Leitungswasser oder Elementarereignisse wie Überschwemmungen am Gebäude verursachen.

Diese Versicherung schützt das Inventar des Hauses. Als Faustregel für die Deckungssumme gilt: 650 bis 700 Euro Versicherungssumme pro Quadratmeter Wohnfläche.

Drei wichtige Regeln zur Finanzierung

Passend planen und umsetzen müssen Bauherren aber auch ihre Finanzierung. Nur auf den niedrigen Zins zu achten, ist zu kurz gesprungen und reicht nicht aus – die gesamte finanzielle Ausrichtung muss schließlich auf gutem Fundament stehen. Diese drei Grundsätze müssen Hausbauer und -käufer im Blick haben:

Bei einer soliden Finanzierung sollte die Eigenkapitalquote für ein selbstgenutztes Eigenheim 20 bis 30 Prozent betragen. Auch gilt grundsätzlich: Mehr Eigenkapitaleinsatz kann günstigere Konditionen bedeuten. Doch keine Regel ohne Ausnahme. Ein paar Tausend Euro mehr Eigenkapital können bei dem einen Kreditinstitut zu deutlich günstigeren Zinsen führen, sich bei dem anderen dagegen aber nur leicht oder gar nicht auswirken. Denn bei vielen Anbietern verbessern sich die Konditionen nicht linear, sondern in Stufen – abhängig vom sogenannten Beleihungslauf, gewissermaßen das Verhältnis von Finanzierungshöhe zu Immobilienwert. Hier ist Expertise gefragt. Bei einem Vergleich der Angebote unterstützt MLP.

Niedrige Zinsen sollten sich Immobilienkäufer möglichst lange sichern. Mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren können Kreditnehmer gut planen – und bleiben dennoch weitgehend flexibel. Denn nach zehn Jahren haben sie ein gesetzliches Kündigungsrecht unter gewissen Voraussetzungen. Was Kreditnehmer derzeit aufgrund günstiger Konditionen an Kreditkosten sparen, sollten sie von Beginn an in eine höhere Tilgung investieren. Klarer Vorteil: Das Darlehen ist schneller zurückgezahlt. Als Orientierungswert empfiehlt sich eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent. Tipp: Viele Kreditgeber lassen während der Zinsfestschreibungsdauer auch Tilgungssatzwechsel zu.

Außerdem ist wichtig, dass der Kreditnehmer langfristig flexibel bleibt. Lässt sich die Finanzierung an veränderte Lebensumstände anpassen? Sind Sondertilgungen möglich, wenn eine Erbschaft oder ein hoher Bonus fließen? Und können staatliche Fördermittel, etwa der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), genutzt werden?

Nebenkosten können schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bereits die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis nahezu sieben Prozent. Hinzu kommen die Gebühren für Notar und Grundbuchamt und unter Umständen eine Makler-Courtage.

Damit die Gesamtkalkulation nicht zu knapp ausfällt, sollten unregelmäßige Einnahmen erst einmal außen vor bleiben, zum Beispiel Bonuszahlungen des Arbeitgebers. Diese können aber später in eine Sondertilgung fließen (siehe Grundregel 2).

Außerdem ist die Absicherung eines Ernstfalls möglich, etwa wenn aufgrund einer Berufsunfähigkeit die Raten nicht wie geplant regelmäßig gezahlt werden können. Solchen einschneidenden Ereignisse lässt sich beispielsweise mit einer Risikolebensversicherung oder einer Berufsunfähigkeitsversicherung begegnen.

Weitere Informationen

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